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2021年04月25日
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定期建物賃貸借契約について

「賃貸不動産経営管理士試験に役立つ!賃貸借契約について学ぼう!」ということで、大家さんにも、入居者さんにも、初めて賃貸に住もうと思っている方にも、そして、賃貸不動産経営管理士試験を受けようと思っている方にも役立つような、賃貸借契約について連載していきます。特に賃貸不動産経営管理士試験の受験者の方にとって隙間時間にスマホで見直せるようまとめています。是非ご参考にしていただければ幸いです。

今回は、前回の「賃貸借契約について」の中ででてきた「定期建物賃貸借契約」いわゆる「定期借家契約」についてです。

定期借家契約とは何か、普通賃貸借契約とは何が違うのかを説明していきます。

定期建物賃貸借契約とは

定期建物賃貸借契約は、契約期間の満了とともに契約が終了する契約です。

定期建物賃貸借契約の内容は、借地借家法第38条が全てと言っても過言ではありません。まずは、条文を見て下さい。


※借地借家法第38条(定期建物賃貸借)

1.期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

2.前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない

3.建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

4.第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない

5.第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

6.前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

7.第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

 

※この条文(借地借家法第38条(定期建物賃貸借))がそのまま以下で説明していく定期借家契約の要件、終了についての内容になります。しっかりと読み込んでおくといいでしょう。

定期建物賃貸借契約の要件

定期建物賃貸借契約は、普通建物賃貸借契約よりも要件が厳格に定められています。

借地借家法38条の第1項から第3項です。

・書面による契約

普通建物賃貸借契約は口頭でも可能ですが、定期建物賃貸借契約は公正証書等の書面により契約をしなければなりません。

・事前説明の必要性

前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません

この事前説明書面は、契約書とは別個独立の書面である必要があります(最判平24.9.13)

・期間の定めがあること

普通建物賃貸借契約は、1年未満の契約ですと「期間の定めのない契約」とみなされますが、定期建物賃貸借契約は、1年未満の契約でも有効となります。

・契約更新を否定する条項があること

契約期間の満了とともに契約が終了し、更新されることがないという条項が必要となります。

定期建物賃貸借契約の終了

・借主の中途解約(借地借家法第38条第5項)

床面積が200㎡未満であり、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物解約の申入れをすることができます。解約の申入れの日から1ヶ月を経過することによって終了します。

この借主の中途解約権は、強行規定であるため、借主に不利な特約は無効となります。

※実務では、住居の場合は、無条件で借主から解約申入れを1ヶ月前予告で認められていることが多いです。店舗事務所でも、3ヶ月前から6カ月前予告で認められていることが多いです。


・契約の終了手続き(借地借家法第38条第4項)

期間が1年以上のとき、貸主は、期間の満了の1年前から半年前までの間に、借主に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をする必要があります。

この通知がない場合には、その終了を借主に対抗することができません。ただし、貸主が通知期間の経過後に、借主に対しその旨の通知をした場合には、その通知の日から6カ月を経過した後には、契約終了を借主に対抗できます

契約期間が1年未満の定期建物賃貸借契約の場合は、上記のような通知は必要なく、契約期間満了とともに契約は終了します。

定期建物賃貸借契約の再契約

定期建物賃貸借契約は、期間の満了とともに契約は終了しますが、貸主は再契約を望むことはできます。

この際の再契約は、新たな契約であるから、契約内容は前の契約の拘束されずに、当事者間の合意により自由に定めることができます。

再契約が決まった場合には、居住が引続き行われるため、明渡しや原状回復の履行はなく(現実的ではないので)、また、敷金の返還もなく再契約における敷金に充当するという扱いがなされます。

定期建物賃貸借契約が終了すると、保証契約も終了するので、再契約をする際には保証契約もあらためて締結する必要があります。

再契約は、普通賃貸借契約の更新とは異なり、宅地建物取引業法の運用があるので、通常の契約と同様に同法のルールに則って行わなければなりません

普通賃貸借契約から定期借家契約への切り替え

例えば、建物が古くなってきたから後々のために賃貸借契約を定期借家契約に切り替えたいと思うこともあると思います。

普通賃貸借契約については、貸主と借主が合意をすれば、これを終了し、新たに定期建物賃貸借契約を締結することができます。

ただし、2000(平成12)年3月1日前に締結された居住用の普通賃貸借契約については、貸主と借主が合意をしても定期建物賃貸借契約に切り替えることはできません

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の異同まとめ

この記事を書いた人
菊池 好礼 キクチ ヨシノリ
事業用・居住用賃貸物件の仲介、営業をメインに、居住用賃貸管理も行っています。最近、自宅時間が長かったせいか、この年になりYou Tubeにはまり始めました(笑)。You Tubeは若い人向けと思っていましたが、まさかこの年ではまるとは・・・。今は、元プロ野球選手たち、お笑い芸人、ストリートピアノ、ある漫画の考察動画のYou Tubeを見てしまいます。
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