「原状回復をめぐるガイドライン」の経年劣化の考え方

大家さんにも、入居者さんにも、初めて賃貸に住もうと思っている方にも、そして、賃貸不動産経営管理士試験を受けようと思っている方にも役立つような、賃貸借契約について連載していきます。特に賃貸不動産経営管理士試験の受験者の方にとって隙間時間にスマホで見直せるようまとめています。是非ご参考にしていただければ幸いです。

今回は、いわゆる「ガイドライン」についてです。

ガイドラインのポイントは、

①原状回復の定義に沿った基準

②経年劣化の考え方

これらのポイントを2回にわけて解説していきます。

今回は、経年劣化の考え方について解説していきます。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以降、ガイドラインと表記）は、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に貸主、借主双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示したものです。

＜ガイドラインのポイント＞

①原状回復の定義

原状回復を、賃借人の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他の通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することとし、その考え方に沿って基準を策定しています。

②経年劣化の考え方の採用

賃借人の負担について、建物・設備等の経年年数を考慮することとし、同じ損耗・毀損であっても、経過年数に応じて負担を軽減するという考え方を採用しています。

ガイドラインでは、賃借人の負担について、建物・設備等の経年年数を考慮することとし、同じ損耗・毀損であっても、経過年数に応じて負担を軽減するという考え方を採用しています。

そして、借主の故意過失の損耗毀損があっても、借主の負担については経年劣化を考慮し割合を減少されることとするのが適当であるとしています。

具体的には、経過年数が多いほど借主の負担割合が小さくなるようにし、最終残存価値は1円とし、貸主の負担割合は最低1円となります。

経年劣化を超えた設備等を含む賃貸物件であっても、借主は善管注意義務を負っています。

そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを借主は留意する必要があります。

より具体的に、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人の故意、過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合は、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻すことについては、賃借人の負担となることがあるとしています。

例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費など）は賃借人の負担になることがあるということです。

ガイドラインの具体的な経過年数の考え方

●畳床、カーペット、クッションフロア、壁クロス

　6年で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。

●畳表、襖紙、障子紙

　消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しない。

●フローリング

　経過年数は考慮しない。ただし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング全体を張り替えた場合は、当該建物の耐用年数で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。

●襖、障子等の建具部分、柱

　経過年数は考慮しない。

●設備機器

　耐用年数経過時点で残存価値1円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。

●鍵の紛失

　経過年数は考慮しない。交換費用相当部分を全額借主負担とする。

ガイドラインの損耗ある箇所の負担範囲

●カーペット、クッションフロア

　毀損等が複数個所にわたる場合は当該居室全体

●壁クロス

　㎡単位が望ましいが、借主が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を借主負担としてもやむをえない。

※賃貸不動産経営管理士試験の過去問に出題されたものをメインに掲載しました。

　その他は、ガイドラインを参照してください。

経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を借主に負担させる特約は、借主に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すこととなるため、一定の要件を満たしてなければ効力を争られることになるとされています。

＜借主に特別の負担を課す特約の要件＞

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること