「原状回復をめぐるガイドライン」の損耗・毀損の対象について

大家さんにも、入居者さんにも、初めて賃貸に住もうと思っている方にも、そして、賃貸不動産経営管理士試験を受けようと思っている方にも役立つような、賃貸借契約について連載していきます。特に賃貸不動産経営管理士試験の受験者の方にとって隙間時間にスマホで見直せるようまとめています。是非ご参考にしていただければ幸いです。

今回は、いわゆる「ガイドライン」についてです。

ガイドラインのポイントは、

①原状回復の定義に沿った損耗・毀損の対象

②経年劣化の考え方

これらのポイントを2回にわけて解説していきます。

今回は、原状回復の定義に沿った損耗・毀損の対象について解説していきます。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以降、ガイドラインと表記）は、原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に貸主、借主双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示したものです。

＜ガイドラインのポイント＞

①原状回復の定義

賃借人の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他の通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

②経年劣化の考え方の採用

賃借人の負担について、建物・設備等の経年年数を考慮することとし、同じ損耗・毀損であっても、経過年数に応じて負担を軽減する。

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他の通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損とはどのような損耗・毀損が対象となるのか。

ガイドラインでは、損耗・毀損の対象を大きく２つに区分しています。

Ａ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えらえるもの

Ｂ：賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）

Ａは貸主負担となり、Ｂはいわゆる借主の故意・過失で借主負担となります。

そして、Ａはさらに区分されます。

Ｇ：次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの

Ａ’：借主が通常の住まい方、使い方をしても発生するものであるが、その後の手入れ等借主の管理が悪く、損耗・毀損が発生・拡大したもの

Ｇは当然貸主負担となり、Ａ’はいわゆる借主の善管注意義務違反で借主負担となります。

ここでは、

Ｇ：次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの

Ａ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えらえるもの

Ａ’：借主が通常の住まい方、使い方をしても発生するものであるが、その後の手入れ等借主の管理が悪く、損耗・毀損が発生・拡大したもの

Ｂ：賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの（明らかに通常の使用による結果とはいえないもの）

※GとＡが貸主負担部分、Ａ’とＢが借主負担分です。

の事例を一部、特に賃貸不動産経営管理士試験に出題されてものを紹介していきます。

・ハウスクリーニング（賃貸人が通常の清掃を実施している場合）

・エアコンの内部洗浄（通常生活において必ず行うまでとは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えている）

※但し、実務上は、特約により借主負担になることが多いです。

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）

・鍵の取替え（破損、紛失のない場合）

・エアコン設置による壁のビス穴、跡

・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等

・台所の油汚れ

・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ

・タバコ等のヤニ、臭い

・壁等の釘穴、ねじ穴（下地ボードの張替えが必要な程度のもの）

・飼育ペットによる柱等のキズ、臭い

・鍵の紛失、毀損による取替え

・戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草