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2021年05月11日
ブログ

過去に入居者で苦労した大家さんへ。定期借家契約はいかがでしょうか。

家賃の滞納、入居中にルールを守らない、近隣へ迷惑をかけるといった入居者さんに苦労した大家さんは多いと思います。

そんな大家さんには、定期建物賃貸借契約(定期借家契約)はいかがでしょうか。

※定期建物賃貸借契約(定期借家契約)について詳しくはこちら

 →「定期建物賃貸借契約について

定期借家契約が増えてきています

最近、大手管理会社などは、普通賃貸借契約ではなく、定期借家契約を選択することが多くなっているような気がします。

これは、トラブルなどがあった場合に、追い出しがしやすいようにということからだと考えられます。

普通賃貸借契約と定期借家契約の違い

普通賃貸借契約と定期借家契約の大きな違いは、借主保護のです。

普通賃貸借契約は、借地借家法によって手厚く借主が保護されています。

そのため、トラブル等があった場合でも、貸主側からそうそう簡単には追い出すことができません。

定期借家契約は、契約期間が満了すれば契約は終了(終了の為の手続きは必要)する契約です。再契約という方法で、契約を継続していきます。

貸主側からの定期借家契約のメリット

普通賃貸借契約では、例えば、賃料を滞納しがちだから出て行ってもらいたいと考えても、法律上から考えると、簡単には追い出しができません。

判例では「賃料の不払いがあっても、信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、解除権は否定される」としています。

どの程度の不履行があれば信頼関係が破壊されたと言えるかは事案ごとに検討されることが要されますが、不払の程度、金額、不払に至った経緯、契約締結時の事情、過去の賃料支払状況等、催告の有無、内容、催告後あるいは解除の意思表示後の借主の対応等を総合的に斟酌して判断されます。

つまり、簡単には「信頼関係が破壊された」とはならず、そうそう簡単には追い出すことができないということです。

同じように、近隣に迷惑をかけるから、ルールを守らないからだけでは難しく、信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは、解除権は否定されることになります。

  ※「債務不履行による契約解除

では、定期借家契約の場合はどうでしょう。

定期建物賃貸借契約は、契約期間の満了とともに契約が終了する契約です。

つまり、賃料を滞納しがちだから、近隣に迷惑をかけるから、ルールを守らないから出て行って欲しい場合には、契約が終了する手続きを踏んで、待てばいいだけです。

貸主側からの定期借家契約のデメリット

定期借家契約は、契約期間の満了とともに契約が終了する契約です。

とすれば、借主側からするといつ契約が終わってしまうかという不安があります。

そのため、普通賃貸借契約より定期借家契約のほうが敬遠されがちです。

築年数が古くなってきたら定期借家がお薦めです

築年数が古くなってきたら、建て直しを検討する大家さんも多いと思います。

そこで、ある程度古くなってきて、将来建て直しを検討し始めようと思っている大家さんは、今後新しく入居する方とは、定期借家契約をするようにお薦めします。

建て直しで退去してもらうためには、かなりの費用が必要となります。

全部屋ではないにしろ、何件かでも定期借家契約を締結していれば、退去してもらうことが少しは楽になります。

 

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