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2021年09月14日
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退去時には契約書を要チェック!賃貸借契約書上、退去後に敷金では足りずに請求されることがあります

ここ最近、賃貸では敷金が少なくなっています。

敷金0とか敷金1ヶ月分など。

これは、大家さんが賃貸借契約時の初期費用を減らして借主さんに借りやすくするためにしているからです。

敷金が少ないと退去時の精算で過失がなかったとしても大家さんから借主さんに請求されることが多々あります。

お客様からのご相談

先日、弊社で仲介させていただいたお客様から、

「退去時ってどのくらいお金かかりますか?敷金預けているから大丈夫ですかね?」

というご相談を受けました。

 

そこで、契約書類を拝見させていただいたところ、敷金1ヶ月分(家賃9万円)で入居しており、

・退去時にルームクリーニング費用は借主負担

・退去時に畳の表替え費用は借主負担

・退去時に襖の張替えは借主負担

という「特約」がありました。

 

約50㎡のお部屋なので、ルームクリーニング費用はざっくり50,000円ぐらい。

和室は6帖なので、畳の表替えは1帖5,000円として30,000円ぐらい。

襖は並襖が4枚あったので、1枚3,500ぐらいとしたら14,000円ぐらい。

 ※金額はあくまでもざっくりです。

合計94,000円+消費税。

敷金オーバーです。

 

「おそらく過失がなかったとしても敷金では足りないでしょうから、おそらく請求されると思います。」

国交省のガイドラインはあくまでもガイドラインです

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあります。

このガイドラインでは、昔に比べて借主に優しい内容となっています。

昔は大家さん側が借主に対して理不尽な請求をしていることが多かったため、トラブルが多く、借主を守るために作られたものです。

このガイドラインによると、借主の善管注意義務違反や故意過失による損耗毀損は借主の負担ですよというのがメインです。

つまり、退去後の業者によるルームクリーニングは基本的には大家さん負担で、例えば換気扇が油まみれ、お風呂が水垢だらけなど借主の使い方が通常ではない場合に借主負担になるということです。

※ガイドラインについてはこちらで詳しく解説しています。

「原状回復をめぐるガイドライン」の経年劣化の考え方

「原状回復をめぐるガイドライン」の損耗・毀損の対象について

 

しかしです、ガイドラインはあくまでもガイドラインです。

原則、賃貸借契約書の内容が優先されます。

この賃貸借契約書の内容が理不尽な場合には、法令や慣例が優先されます。

そして、賃貸借契約書には「特約」でガイドラインでは大家さん負担分を借主負担分にすることができます。これはガイドラインでも条件付きですが認めています。

契約書上の退去時の借主負担分に注意

賃貸借契約書の「特約」で、ガイドラインの大家さん負担分が借主負担分になっている項目があります。

最も多いのは、退去後のルームクリーニング費用です。

さらに、退去後の畳の表替え、襖の張替えなども借主負担になっていることがよくあります。

 

契約時に、必ずその話をされているはずです。

その上で契約書に署名捺印をしているのです。

つまりは、退去時に知らなかったと言っても通用しないわけです。

和室がある部屋は特に注意

借りようとしている部屋に和室がある場合は注意して下さい。

特約に畳の表替えや襖の張替え費用が借主負担なら、和室が何帖か、襖が何枚あるかは要チェックです。

 

以前、畳が全部で10.5帖、並襖が20枚、天袋襖が4枚ある物件を見たことがあります。

この部屋の退去時にかかる費用は

畳の表替え  10.5帖×5,000円=52,500円

襖の張替え  20枚×3,500円=70,000円

       4枚×2,500円=10,000円

合計 132,500円(+消費税)

 ※単価はあくまでも参考です。

 

仮に家賃150,000円で敷金が1ヶ月分だとすると、ルームクリーニング費用も加算すれば、敷金を超えることになります。

つまり、大家さんから借主さんに請求がくるということです。

ガイドラインより「特約」です

ガイドラインは、借主さんにとっては優しいものです。

おそらく、世の中の借主さんに入ってくる情報は、ガイドラインの借主さんにとっていいことばかりではないでしょうか。

例えば、ルームクリーニング費用は貸主負担ですよね?ということをよく言われます。

これは、あくまでも契約書にルームクリーニング費用がどちらの負担かが記載されていない場合です。

 

ガイドラインよりも「特約」のほうが強いのです。

「特約」が消費者保護法などその他の法令に違反していれば別ですが。

退去前には必ず契約書を再確認してください。

 

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この記事を書いた人
菊池 好礼 キクチ ヨシノリ
事業用・居住用賃貸物件の仲介、営業をメインに、居住用賃貸管理も行っています。最近、自宅時間が長かったせいか、この年になりYou Tubeにはまり始めました(笑)。You Tubeは若い人向けと思っていましたが、まさかこの年ではまるとは・・・。今は、元プロ野球選手たち、お笑い芸人、ストリートピアノ、ある漫画の考察動画のYou Tubeを見てしまいます。
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