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2020年04月13日
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新型コロナウィルス感染症の影響により緊急事態宣言が出されようが新民法は施行されてます!

新型コロナウィルス感染症の影響により、非常事態宣言も出て、世間は大変なことになっています。

東京2020オリンピックも延期になり、各イベントは中止や延期となっています。

そんな中でも、2020年4月1日に新民法は施行されています。こんな状況下でも延期はされていません。

 

不動産会社という立場からオーナー様に発信する意味で、何度かブログで書いてきましたが、再度、書かせて頂きます。

なぜなら、新型コロナウィルス感染症の影響により、オーナー様の負担が大きくなる可能性が高くなってきたからです。

不要不急の外出ができない今、契約更新の時期の確認、契約書の内容の確認をしながら、民法の改正ポイントを確認してみて下さい。

民法改正のポイントの復習

オーナー様に発信する意味でも、改正された中で、賃貸借契約に関わる部分だけ取り上げていきます。

1.連帯保証人制度

2.原状回復義務の明文化

3.一部滅失又は一部使用収益不能の場合の賃料減額

4.賃借人の修繕権

 ※新型コロナウィルス感染症の影響を被ると思われるものは、3.4.です。

 

〈注意点〉

これらは、原則、2020年4月1日以降の新規契約又は契約更新からの適用となります。

内容によっては、契約更新されていない場合でも適用されることがあり得ます。

1.連帯保証人制度

連帯保証人制度について、最も重要なことは、極度額の設定でしょう。

 ※連帯保証人制度の詳しい内容はこちらから

  → 「民法改正による連帯保証人制度について」

2020年4月1日以降の賃貸借契約で連帯保証人を設定する場合、必ず極度額の設定をしなければなりません。

おそらく、ほとんどのオーナー様(賃貸人)は、不動産会社等から連帯保証人の設定をやめて保証会社加入を必須とすることで話はついているでしょうから、新たに連帯保証人を付けることはほぼ皆無に等しいと思われるので、新規契約については大丈夫ではないかと思います。

 

問題は、入居中の賃借人に対する連帯保証人への対応です。

2020年4月1日以降の契約更新のときのやり方で、対応の仕方が変わってきます。

契約更新のときに、連帯保証人にも署名捺印をもらっているかどうか、必ず確認してください。

 

パターン①

契約更新のときに、賃借人の契約更新とともに連帯保証人にも連帯保証人引受証など署名捺印をもらっている。

パターン②

契約更新のときに、賃借人だけの契約更新だけですませている。

 

パターン①

この場合には、極度額の設定が必要となります。連帯保証人も契約更新となり新民法が適用されるので極度額の設定が無い場合は保証契約は無効となります。

パターン②

この場合は、極度額の設定は必要なく、旧民法が適用されます。

 ※但し、法務省の見解、多くの弁護士の見解です。

 

パターン①の場合は、必ず、極度額について更新手続きを行っている不動産会社と確認をして下さい。

2.原状回復の明文化

賃借人は通常損耗、経年劣化については原状回復義務を負わない旨が明文化されました(民法621条)。

つまり、賃借人による故意、過失、善管注意義務違反などの特別損耗だけが賃借人が負う原状回復義務の範囲となります。

これは、今までの国土交通省のいわゆる「ガイドライン」に提示されてきたもので、これを明文化したものなので、ほとんど変化はありません。

今まで通り、ハウスクリーニング費用や畳の表替え、襖の張替えなどは契約書の特約に明記することにより有効と考えらえています。

3.一部滅失又は一部使用収益不能の場合の賃料減額

詳しくはこちらをご覧ください。

 → 「改正民法がいよいよ4月1日から施行!」

 

例えば、「給湯が壊れて、お風呂に入れなくなった。この壊れた原因が借主に責任がない」。この場合は、お風呂に入れなかったことに対して賃料が減額されます。

今は、新型コロナウィルス感染症の影響により最も懸念されるところだと思います。

現在、人と物の動きがなくなってきている為、設備や備品の生産も追いついていません(※少しずつですが追いついてきているという話もありますが)。

とすれば、オーナー様(賃貸人)がすぐに手配をしたとしても、物がなければすぐには直せません。直せない期間が長くなる可能性があります。直せない期間が長くなれば長くなるほど減額の割合は大きくなります。

この場合、いくら新型コロナウィルス感染症の影響により物流が止まっていようが、賃料の減額に応じなければならないのが大方の見解です。

 

もし、上記のように設備等が故障した場合、賃貸人が一生懸命対応しようとしてもどうしようもないことがあり得ます。なので、賃借人の方々にも現況を理解して頂いた上でのご配慮をお願いしたいものです。

 

※注意点

上記の結論は新民法に沿ったものであり、原則、2020年4月1日以降に契約更新されている場合に適用されます。

ただし、契約更新されていなくても場合によっては新民法が適用される可能性があります。

  詳しくはこちら → 「新型コロナウィルスによる改正民法への影響

4.賃借人の修繕権

詳しくはこちらをご覧ください。

 → 「改正民法がいよいよ4月1日から施行!」

 

例えば、「エアコンが壊れて、大家さんに話をしたのになかなか直してくれないから、エアコンを交換したので、かかった費用を下さい。」

管理会社や賃貸人がなかなか故障した設備の修理、交換の手配をしてくれないのであれば、管理会社や賃貸人に落ち度があるので、「賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」に賃借人に修繕できるようにするのは、当然のことのように思えます。

ただ、現在の新型コロナウィルス感染症の影響により、設備や備品の生産も追いついていない為、オーナー様(賃貸人)がすぐに手配をしたとしても、物がなければすぐには直せません。

この場合に懸念されるのは、賃借人が自ら手配できて修理した場合です。設備についていたエアコンはもともと8万円ぐらいのものだったが、賃借人が取り付けたエアコンが高級品もしくはこの状況下でエアコンが高額になっていて、20万円の費用がかかったような場合です。

この場合、賃借人が請求してきたら直ちに20万円の費用を払わなければなりません。

新型コロナウィルス感染症の影響による物流の停滞状況等を予測し、契約書の内容に特約を付けて阻止することもできるでしょう(但し、この特約が消費者保護法との関連で有効となるか無効となるかは見解がわかれます)。

このような状況は誰も予測できなかったことなので、すでに契約更新をしてしまっていることも多いでしょう。

 

先程も書きましたが、もし、上記のように設備等が故障した場合、賃貸人が一生懸命対応しようとしてもどうしようもないことがあり得ます。なので、賃借人の方々にも現況を理解して頂いた上でのご配慮をお願いしたいものです。

 

※〈注意点〉

上記の結論は新民法に沿ったものであり、原則、2020年4月1日以降に契約更新されている場合に適用されます。

ただし、契約更新されていなくても場合によっては新民法が適用される可能性があります。

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この記事を書いた人
菊池 好礼 キクチ ヨシノリ
事業用・居住用賃貸物件の仲介、営業をメインに、居住用賃貸管理も行っています。
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