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2020年03月09日
ブログ

改正民法がいよいよ4月1日から施行!

改正民法の施行が4月1日に迫っています。賃貸住宅の管理業に大きくかかわる内容もあります。

・連帯保証人制度

・原状回復と敷金の明文化

・一部滅失等による家賃減額

・賃借人による修繕権

上記4項目に関しては、特に対応が必要となります。

大家さんにとっては、4月1日からの賃貸借契約書に関しては、おそらく不動産会社任せではないのでしょうか。任せっぱなしてはなく、何が変わるのか、変わることによってどういった問題がでるのか、といったことをご理解して頂ければ幸いです。

連帯保証人制度

連帯保証人に関しては、まずは何といっても連帯保証人の極度額です。

それ以外にも、「賃借人から連帯保証人への情報提供義務」と「賃貸人から連帯保証人への情報提供義務」があります。これらに関しては、以前このブログで書きましたので、そちらをご覧下さい。⇓

原状回復と敷金の明文化

改正によって敷金や原状回復に関する内容が改正民法では明文化されます。つまり、今までの国交省の原状回復のルールが明確化されるのです。

すでに、国交省の原状回復ガイドラインにそったやり方や特約で貸主、借主の費用負担をしっかりとやってきたのであれば、問題のないことだと思われます。

一部滅失等による賃料減額

まずは、改正民法の条文を見て下さい。

(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)

第611条

1.賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される

2.省略

具体的には、「給湯が壊れて、お風呂に入れなくなった。この壊れた原因が借主に責任がない。この場合は、お風呂に入れなかったことに対して賃料が減額される。」ということです。

改正前民法と違うのは、上記の例の場合、「借主は賃料の減額請求ができる」から「賃料を減額しなさい」という点です。「can(できる)」が「must(しなければならない)」になったのです。割合に応じて賃料を減額しなければならないというのが、改正民法です。

 

では、減額しなければならないなら、どんな場合に、どれだけ減額しなければならないかということが問題となります。

まずは、国土交通省の主催する「賃貸借トラブルに係る相談対応研究会」が発表した「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」によれば、一部使用不能の状態について下記のように解釈しています。

・物件の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合なども含めて、物件の一部が使用できない

・その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度(社会生活を営む上で、我慢するべき限度)を超えて通常の居住ができなくなった

ここでまた、難しい言葉が・・・

「社会通念上の受忍限度」ってなんですか?社会生活を営む上で我慢すべき限度ってどの程度ですか?この言葉は、過去の賃料減額請求の判例で賃料減額の要件の一つとして使われてきたものです。

とすれば、判例に則って考えていけば良いのでは?となるわけですが。

また、入居者と連絡が取れない時や、入居者の都合で修理できない時も家賃減額をしなければならないのか、といった場面も出てくると思われます。

残念ながら現時点では、判例ではあらゆる場面を網羅しているわけではありません。

弁護士によっても見解が分かれるところです。

 

あくまでも私見ですが、607条の2は任意規定なので、特約によってある程度制限するのはいかがでしょうか?問題は、特約によって消費者保護法との関連でどこまで制限できるか、特約の制限が強すぎるため万が一無効となると意味がなくなってしまうということでしょう。これもまた、弁護士によって見解がわかれるところなので、判例待ちというところです。

公益社団法人日本賃貸住宅管理協会が「貸室設備等の不具合における賃料減額ガイドライン」(下の表)というものを発表しています。ひとつの目安として参考になるかもしれません。

賃借人の修繕権

改正民法には、借主自ら部屋の修繕をできることになります。この条文は新設されました。まずは、条文を見て下さい。

(賃借人による修繕)

第607条の2

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人はその修繕をすることができる

1.賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

2.急迫の事情があるとき。

 

具体的には、「エアコンが壊れて、大家さんに話をしたのになかなか直してくれないから、エアコンを交換したので、かかった費用を下さい。」

管理会社や貸主がなかなか故障した設備の修理、交換の手配をしてくれないというのは、管理会社や貸主の落ち度があるので、「賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」に借主に修繕できるようにするのは、当然のことのように思えます。

この新規の条文で問題となるのは、借主が修繕をしたときの修繕費用が高額になることがあるのではないか?ということです。

例えば、上記具体例の場合で、設備についていたエアコンはもともと8万円ぐらいのものだったが、借主が取り付けたエアコンが高級で、20万円の費用がかかった場合です。

この場合、貸主は20万円の費用を払わなければなりません。

 

このように、借主の修繕権が定めれらたことで、貸主が必要以上の修繕費を借主から請求されるリスクが発生します。不必要もしくは過剰な修繕工事を借主ができないように対策を取らなければいけないということです。

現時点では、特約によって借主の修繕権を制限することでしょう。

例えば、修繕内容や費用について書面により事前に貸主に通知する必要があるといったことや、建物の躯体にかかわる大規模な修繕については借主に修繕権を有しないといったように明記するのも一つの手ではないでしょうか?

 

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この記事を書いた人
菊池 好礼 キクチ ヨシノリ
事業用・居住用賃貸物件の仲介、営業をメインに、居住用賃貸管理も行っています。最近、自宅時間が長かったせいか、この年になりYou Tubeにはまり始めました(笑)。You Tubeは若い人向けと思っていましたが、まさかこの年ではまるとは・・・。今は、元プロ野球選手たち、お笑い芸人、ストリートピアノ、ある漫画の考察動画のYou Tubeを見てしまいます。
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