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2021年03月07日
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敷金について

大家さんにも、入居者さんにも、初めて賃貸に住もうと思っている方にも、そして、賃貸不動産経営管理士試験を受けようと思っている方にも役立つような、賃貸借契約について連載していきます。特に賃貸不動産経営管理士試験の受験者の方にとって隙間時間にスマホで見直せるようまとめています。是非ご参考にしていただければ幸いです。

今回は、「敷金」についてです

※敷金という単語は旧民法にも存在しましたが、敷金に関する法律関係は新民法から規定されました。これは、判例及び学説を通じて形成されてきた法理を踏まえて規定されているので、新民法で何か変わったということはほとんどありません。

敷金とは

敷金とは、借主の賃料の支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主に交付する金銭のこといいます。

そして、賃貸借終了後明渡しの際に、借主に債務不履行があるときは当然にその弁済に充当され、その残額を返還することになります。

敷金を預ける合意は、賃貸借契約とは別個の契約に基づく要物契約であるため(判例)、賃貸借契約の締結により当然に敷金を預ける合意がなされるわけではありません。また、賃貸借契約とは別個の契約であるため、敷金契約のみを合意解除することも可能です(判例)。さらには、敷金は転貸借契約締結と同時または締結前に預けることが一般的ですが、賃貸借契約締結後に預ける旨の合意も有効となります。

 

※民法第622条の2(敷金)

1.賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない

一 賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき

二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

2.賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない

敷金の返還、担保される債務、その他

◎敷金の返還時期

敷金の返還時期は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けた時です。(民法第622条の2第1項第1号)

借主の明渡し債務が先履行であり、敷金返還請求権をもって明渡しにつき同時履行の抗弁とすることはできません(判例)。

 

◎敷金によって担保される債務

賃貸借における敷金は、賃貸人が賃借人に対して取得することのあるべき一切の債権を担保します。(判例)

賃料不払いや、現所回復とされている借主の毀損・汚損に対する損害賠償借主が無権限で行った工事の復旧費賃貸借終了後明渡しまでの賃料相当額の損害賠償債務などが、敷金によって担保されることになります。

そして、借主が貸主に対して敷金により担保される債務を負担している場合には、敷金はこの債務に当然に充てられ、敷金の返還請求権は充てられた残額についてのみ発生します。(民法第622条の2第1項)

他方、借主が自ら不払賃料に敷金を充当する旨を主張することはできません。また、借主は、敷金返還請求権と賃料債務とを相殺することはできません。(民法第622条の2第2項後段)

敷金返還請求権の差押え

借主の債権者が、借主からの債権回収のために借主の敷金返還請求権を差し押さえることがあります。

借主の敷金返還請求権が差押えられ、差押債権者から取立てがなされた場合、貸主に敷金返還義務が発生していれば、差押債権者に対して敷金の支払い義務が発生します。

つまり、賃貸借契約の継続中など、貸主に敷金返還義務が発生していない場合には、差押債権者に対して敷金の支払い義務はありません

また、借主の賃貸不動産明渡し完了時に、敷金により担保される債務を借主が貸主に対して負担していれば、この債務は敷金から当然に充てられるため、その結果、貸主は、債務控除後の残額を差押債権者に支払えば足ります

建物所有権の移転による敷金の権利義務関係

賃貸借契約の継続中に物件の所有者が移転することがあります。いわゆるオーナチェンジや競売などによって変わることがあります。

このような建物の所有権の移転により、どのような法律関係になるのかが問題となりますが、「建物の所有権が移転した場合」で詳しく解説していきたいと思います。「建物の所有権が移転した場合」を見た後、こちらを見れば分かりやすいと思います。

ここでは、敷金返還請求権の相手方が誰になるのかという結論を解説していきます。

 

◎賃借権に対抗力がある場合

賃借権に対抗力がある場合、すなわち、建物の引渡しがなされている場合(借地借家法)は、その賃貸不動産が譲渡されたときには、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移します。(民法第605条)

つまり、賃借権に対抗力がある場合は、譲渡人(元貸主)の地位は譲受人(新貸主)に移転するので、敷金に関する権利義務は当然に譲受人に承継されます。借主は新所有者(新貸主)に対して敷金の返還請求をすることができます。

例えば、

・貸主が、建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に第三者に承継されます。

・貸主が、建物を借主に引き渡した後貸主の債権者が当該建物を差し押えたことにより、建物が競売された結果、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、敷金に関する権利義務は当然に買受人に承継されます。

・貸主が、建物を借主に引き渡した後、当該建物に抵当権が設定され、抵当権が実行された結果、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、敷金に関する権利義務は当然に買受人に承継されます。

◎賃借権に対抗力がない場合

賃借権に対抗力がないパターンとしては、抵当権が設定された後に、建物が引き渡された場合が典型的な例です。

建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、当該建物についての賃貸借契約が締結された場合、抵当権が実行され、買受人に建物の所有権が移転すると、敷金に関する権利義務は買受人に承継されません

敷金の償却(敷引)

敷引とは、借主から貸主に交付された敷金のうち、借主の債務のいかんにかかわらず一定の額を借主に返還しないこと特約とすることです。

敷引特約は、判例で、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば、格別そうでない限り、これが信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものということはできない(最判平23.7.12)として認められています。

この記事を書いた人
菊池 好礼 キクチ ヨシノリ
事業用・居住用賃貸物件の仲介、営業をメインに、居住用賃貸管理も行っています。最近、自宅時間が長かったせいか、この年になりYou Tubeにはまり始めました(笑)。You Tubeは若い人向けと思っていましたが、まさかこの年ではまるとは・・・。今は、元プロ野球選手たち、お笑い芸人、ストリートピアノ、ある漫画の考察動画のYou Tubeを見てしまいます。
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