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2020年12月20日
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分譲マンションの管理のお話です!光ケーブル開通の工事をしました!

普通、街の不動産会社の管理といえば賃貸マンション・アパート・駐車場の管理だと思うのですが、今回は分譲マンションの管理でのことをお話しします。

弊社の業務の一環で分譲マンションの管理会社としての業務です。

因みに分譲マンションの管理業者は、届出を行うことによって業務を行うことが出来、宅建業でいう宅地建物取引主任士と同じ管理業務主任者という国家資格の専任主任者が必要になります。

分譲マンションの管理と賃貸マンション管理の違いは?

基本的に建物の管理すること自体は変わらないのですが、賃貸との最大の違いは所有者が複数いることです。

通常賃貸のオーナー(所有者)はお一人か共有名義でお二人ぐらいだと思うのですが、分譲の場合部屋の数だけオーナーがおり、分譲マンションの法律である「管理規約・使用細則」で管理組合という組織を結成し、マンションの運営・利用の方法などが決められております。

例えばゴミ置場の扉を塗装したいと思えば、賃貸の場合オーナ様一人と打合せをして、色や塗装方法など決めて行けば工事を行えるのです。

分譲マンションの場合、理事会を開催し、色や塗装方法などある程度決めて、総会やペーパーなどでアンケートを実施し多数決で決めて行くので、賃貸と違い少し時間が掛かります。

もちろん緊急の場合は賃貸と同様、緊急対応事後報告になります。

光ケーブル開通のためのルート確認 1

今回のマンションは約17年前に建築されたもので、当時はインターネットもこれほど普及する前提で建設されてないので、光ケーブル自体が通る配管があるかも分かりませんし、共用廊下からお部屋に通せるか?通せたとしてもお部屋の中を配線できるかも分からない状態でした。

そこで、先ずは光装置から共用廊下、共用廊下からお部屋に引込むケーブルが通るルートがあるかの確認作業です。

第1回目は共用廊下からお部屋へのルート探しです。

電気メーターや水道メーターなどが収納されているMB(メーターボックス)からのチャレンジです。写真のような通線ワイヤーを建設当時から開いている空配管に入れてみて、お部屋のどの部分に繋がるかをテストして行きます。

今回はキッチンの天井に出て来たので、廊下からお部屋にはケーブルが通ることが確認出来たのですが、お部屋の天井にCD管がないので、ダウンライトを外して目視出来るのですが、今回の工事の方はそこまでは出来ないという事でここまでで終了です。

第一段階はクリアですが、まだまだ通線までには長い道のりが待っております(-_-;)

光ケーブルの通信速度ってどのくらい?

今回の工事をするに当たり、現在の通信速度ではお仕事に支障が出るため、どうしても工事が出来るかを知りたいとのことで始まりました。

当該マンションの現在の状態はフレッツ光マンションタイプとイッツコム(ケーブルTV)でインターネットに繋げておりますが、今回は直接お部屋に光ケーブルを繋げる工事になります。

フレッツ光はお部屋から共用部分にある光ケーブル装置までは既存の電話線で繋いでいるので、どうしても通信速度が100Mbpsまでとなってしまいます。

ケーブルTVも契約コースにより違うようですが、イッツコムひかり(集合住宅)で600Mbpsまでのようです。

今回の工事で通線することが出来れば、最大1Gbpsまで通信速度が上がるそうです。

イメージとしては太いホースほど通信速度が速いみたいな感じでしょうか?

普通にYouTubeを見るぐらいなら全然問題ないのですが、やはりお仕事となるともう少し通信速度が必要なのですね。

光ケーブル開通のためのルート確認 2

第2回のルート確認はお部屋の中の通線とMB(メーターボックス)から光装置までのルート確認です。

先ずはお部屋のダウンライト外し目視です。やはり餅は餅屋といつ事でしょう!ダウンライトの僅かな穴からケーブルを確認し手を入れてケーブルを通します。すごい技術と執念でした‼‼‼

次はMBから光装置までです。

こちらも幾つもの先行空配管に通線ワイヤーを通し探って行きます。中々思うとこに出て来ないので無理かなと諦めていたら、何とか行けそうだと更にファイトが続き、ルート確保可能かと思われましたが、ここで問題発生です!

エントランスの天井に穴を開けないと開通確認が出来ないとの事でした。

ここで賃貸マンションならオーナーに相談だけで済むのですが、今回は分譲マンションなので、先程紹介した理事会、管理組合の承諾が必要になって来るのです。

管理組合員への工事承諾が必要です

今回は3回目のルート確認までの時間がなかったので、急遽理事の皆様に集まり頂き臨時理事会を開催しました。

その結果アンケート形式で費用負担や工事後の条件などをお知らせし、3分の2の賛成があれば問題ないとの結論に至りました。

早速弊社でアンケートを作成し郵便受けに投函し期限を設定し回収となりました。

今回は特に問題なく、合意が取れましたので工事の手配です。

光ケーブル開通のためのルート確認 3

天井に穴をあける工事承認が取れましたので、早速穴あけです。

ケーブル開通業者には頭が入るぐらいに穴をあけて貰えればとのことだったので、工事後の復旧も考えて、写真の通りに開けてもらい仮復旧です。

これでケーブル開通業者待ちです。

後日ケーブル開通業者が来て、事前に通線ワイヤーの音でエントランスの天井までは確認出来ていたので、今回の作業はスムーズに行われました。

今回の作業で光装置から共用廊下お部屋まで光ケーブルが通りましたので、「さあこれで見事開通です!」と言いたいところでしたが、これから先は通信業者の範囲になるそうです。光装置とお部屋のルーターへの繋ぎは通信業者が工事するため、実際に利用できるようになるまでは、もう少し時間が掛かるみたいです。

実は今回の工事はマンションで戸建てタイプを入れるという特別な工事だったせいか?申し込みからここまで来るのに5ケ月掛かりました。

中々簡単にはいかないものなのですね!

開通業者にも言われましたが、専用に造られていない既存のマンションで開通出来るのは珍しいとの事でした。今回は開通業者の担当者のプロフェッショナルな対応と執念の賜物だと思いました。

 

このような立会業務も管理会社にはあり、入居者や所有者、業者さんとの連絡係という側面もあり快適に暮らすための役割を担っております。

もし管理にお困りの賃貸オーナーさん管理組合さんがおりましたら、お気軽にご連絡ください。

おまけ!こんなこともありました!

屋上庭園があるマンションで、そこに隣地からドングリが飛んで来たのでしょう!

そのドングリが見事に成長しコナラの木として花壇に群生しておりました。

ナラ木は高木となるため早い段階で伐根しておかないと、屋上の防水層に影響が出て雨漏りの原因となってしまいます。

伐根するのにも念のため、そこの花壇を利用している所有者にお伺いをたて、自然に生えてしまったとの確認を取り、弊社で伐根致しました。

小さい木でしたが伐根となると結構大変で、写真に写っている息子に手伝って貰い、ようやく抜くことが出来ました!

 

イレギュラーな対応でしたが、こんなことも行っております!

マンションやアパートの空室にお困りの方は、藤伸興業までお問い合わせ下さい!
野川の地で30年以上培ってきた経験とスキルで、オーナー様をサポート致します。
そして、不動産の売却・賃貸募集の際には大手業者が分譲マンションを紹介するかのようなホームページで物件紹介を行い、ポータルサイトにも物件情報を素早く公開し集客を致します。
もちろん、ご相談やホームページ掲載費用等は一切かかりません!

藤伸興業株式会社
TEL:044-755-5565 メール:info@toshin-k.co.jp
ホームページ:https://toshin-k.co.jp
定休日:毎週水曜日・第三木曜日

この記事を書いた人
佐藤 努 サトウ ツトム
佐藤 努
高校の体育の教員を目指して、神奈川国体の前年まで採用試験を受けておりましたが、当時の文部省と意見が合わず?伯父の経営するこの会社にお世話になることになりました。 分譲マンションの管理から戸建て分譲事業・賃貸管理業・仲介業と幅広く経験をしておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
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