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2019年12月13日
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「媒介契約」と「管理契約」

オーナー様(貸主)と不動産会社が結ぶ契約には大きく分けて2種類あります。

「媒介契約」と「管理契約」です。

「媒介契約」と「管理契約」

2つの違いを簡単に説明します。

「媒介契約」とは、一般的には賃貸物件の募集から貸主と借主の契約の媒介を行うことです。いわゆる「宅建業者」が行う業務です。

「管理契約」とは、貸主が行う賃貸業務を不動産会社が代わりに行なうことです。契約内容にもよりますが、例えば、家賃の回収、借主からのクレーム処理、設備不具合等による業者の手配、共用部の清掃、更新の手続き、解約時の精算処理などです。いわゆる「賃貸住宅管理業者」が行う業務です。

 

ほぼすべての物件は、募集から入居までの手続きを不動産会社が行っています。これは、オーナー様と不動産会社が「媒介契約」を締結していることから成り立っています。

なので、媒介契約だけの場合は、オーナー様(貸主)と入居者(借主)でのトラブルに関してはオーナー様の業務となるのです。

ところが、「媒介契約」を締結すれば、入居中のトラブル、解約の手続きまで全て不動産会社が行うのが当然と勘違いなされているオーナー様が多いのです。

賃貸業務はオーナー様(貸主)の業務

媒介契約によって不動産会社はオーナー様から報酬を頂くことの対価として、賃貸物件の募集から入居まで、契約書、重説の作成、契約手続き等を行います。

貸主は、借主より賃料をもらっているわけで、その対価として借主に対する義務を負っているのです。なので、賃貸の管理業務は貸主の業務になるわけです。家賃の回収、借主からのクレーム処理、設備不具合等による業者の手配、共用部の清掃、更新の手続き、解約時の精算処理などは貸主の管理業務なのです。

 

・2カ月間滞納しているから通知をしてほしい。

・隣の人がうるさいから注意してほしいと言ってきたので、隣の人に注意をしてほしい。

・給湯器の調子が悪いらしいので見てきてほしい。


上記の例は、オーナー様(貸主)から不動産会社に連絡がくるよくある事例です。

先にも書きましたが、上記の例は全て、基本、媒介契約だけでは不動産会社の業務ではありあません。オーナー様(貸主)の業務なのです。

管理契約を締結していないで上記のことをやる不動産会社は、全てサービスで行っています。まずはこのことをご理解頂きたいと思います。

よくやる不動産会社とやってくれない不動産会社

どこどこの不動産会社はよく動いてくれている、あそこの不動産会社は何もやってくれない、などといった噂はよく耳にします。

何もやってくれないというオーナー様はそもそも管理契約を締結しているのでしょうか。管理契約を締結していれば、当然ながら、不動産会社は動きます。よく動いてくれる不動産会社ということになります。

それこそ、管理契約を締結すれば、当然ながら管理料というものをオーナー様は不動産会社へ支払うわけですから、よく動いてくれる不動産会社ではないと困るわけです。

管理契約を締結していなければ、不動産会社は動かないのは当然で、それが何故か、何もやってくれないとなってしまいます。

不動産会社としても、管理契約を締結しているオーナー様からは管理料等頂いているので、管理契約を締結していないオーナー様に対して同じような業務をするわけもいかないのです。

先程も書きましたが、管理契約を締結していないで上記のことをやる不動産会社は、全てサービスで行っています。

 

賃貸業務(家賃の回収、借主からのクレーム処理、設備不具合等による業者の手配、共用部の清掃、解約時の精算処理など)が物理的にできないオーナー様(遠距離に住んでいるなど)、他に仕事をしていて忙しいオーナー様(サラリーマンなので時間的に厳しい)、単純に賃貸業務が煩わしいと思っているオーナー様、賃貸物件の媒介契約をしている不動産会社に管理に関して一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

地域差?

私は以前、相模原市中央区の不動産会社に勤めていました。相模原市中央区の賃貸物件の多くは、オーナー様と不動産会社が管理契約を行っています。管理契約の内容は様々ですが、管理料という対価のもとにオーナー様に代わって賃貸業務を行っています。それが当たり前ぐらいの地域です。

川崎市で勤務するようになってびっくりしました。不動産会社が管理契約なしにサービスで賃貸業務を行っている物件の多さに。

だからこそ、管理業務をサービスとして当たり前のようにやってくれる不動産会社が、よくやってくれる不動産会社と、媒介契約だけだから管理業務のサービスは当然しない不動産会社が、何もやってくれない不動産会社、という噂が飛び交うのではないでしょうか。

タダで何でもやってくれる不動産会社がよくやってくれる不動産会社という勘違いが生まれているような気がします。

私にとっては、地域によって差があることを痛感させられた事案の一つでした。

 

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