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2021年10月26日
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宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(事故物件告知義務ガイドライン)を解説します!

国(国土交通省)は2021年10月8日に、

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(以下、事故物件告知義務ガイドライン)」

を発表しました。

相変わらず分かりにくいです。

ガイドラインも法律と同じように、パッと読んだだけでは、何が告知事項で何を告知しなくていいのか、非常に分かりにくいです。私もゆっくりと何回か読み直しました。

そこで、一般的に知りたいと思われるであろう事故物件告知義務ガイドラインの

「告知について」

解説していきます。

 

※出典 国土交通省HP

   「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインが策定されました

   「(別紙1)ガイドラインの概要

   「(別紙2)ガイドラインの概要

現状の課題から「事故物件告知義務ガイドライン」が必要だった

事故物件の告知義務に関しては、不動産会社ごとにばらつきがありました。

このことから、不動産取引に当たって、取引対象の不動産で生じた人の死について、適切な調査や告知に係る判断基準がないため、円滑な流通、安心できる取引が阻害されており、

また、判断基準がないことで、所有する物件で死亡事故等が生じた場合に、全て事故物件として取り扱われるのではないかとの所有者の懸念があり、特に単身高齢者の入居が困難でした。

そこで、人の死が生じた不動産の取引に際しての宅建業者の判断基準となる事故物件告知義務ガイドラインを策定することになりました。

「事故物件告知義務ガイドライン」の告知について①

1.原則

まずは、原則です。

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければなりません

これが原則です。

しかし、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合」では、かなり曖昧な感じがします。

そこで、裁判例や取引実務等も踏まえ、告知しなくてもよい場合を、現時点で妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめられました。

2.告知しなくてもよい場合

【告知しなくてもよい場合】

①賃貸借・売買取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転落死、誤嚥など)。

②賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生(特殊清掃等が行われた場合は発覚)から概ね3年間が経過した後

③賃貸借・売買取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 (※事案発覚からの経過期間の定めなし)

3.告知しなくてもよい場合①について解説

①賃貸借・売買取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転落死、誤嚥など)

 

「自然死」は、皆さんが想像するものと一緒だと思います。老衰、持病による病死などの自然死のことです。

「日常生活の中での不慮の死」は、自宅階段からの転落、入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥などです。

こうした状況で亡くなったことは、告知事項ではないということです。

これは、賃貸、売買共通の事項です。

4.告知しなくてもよい場合②について解説

②賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生(特殊清掃等が行われた場合は発覚)から概ね3年間が経過した後

 

ゆっくり吟味しながら読まないとよく分からないと思います。

簡単に言うと、

対象不動産と日常使用する共用部分では、自然死・不慮の事故死以外もしくは特殊清掃を行った場合は、概ね3年間が経過した後は、告知事項ではなくなりますよ。

ということです。

逆に言えば、3年間経っていなければ告知事項ですよ、ということです。

 

さらに解説していきます。

「日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分」とは、エントランス、外廊下、エレベーターなどです。

「特殊清掃が行われた①の死」とは、自然死だったけど推定2週間後に発見され、ちょっと腐敗したため、床に染みが残ったり、臭いが残っているため、特殊清掃が必要で特殊清掃が行われた場合です。

 

では、具体的にどのような場合か。

例1)

部屋の中でお年寄りが亡くなりました。死因は老衰です。しかし、発見まで死後2週間以上経ってしまったため、遺体の腐敗が始まっていました。そのため、畳に染みと腐敗臭が残り、また、部屋中も臭いが残ってしまいました。そこで、特殊清掃が行われました。

こうした場合は、遺体の発見日から概ね3年経っていなければ告知事項となります。

例2)

あるマンションの共用廊下で殺人事件が起こりました。

この場合は、概ね3年経っていなければ告知事項となります。

5.告知しなくてもよい場合③について解説

③賃貸借・売買取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 (※事案発覚からの経過期間の定めなし)

 

これもゆっくり吟味しながら読まないとよく分からないと思います。

簡単に言うと、

隣の部屋や日常生活で使用しない共用部分で発生した死亡事件については、告知義務はありませんよ。

ということです。

 

では、「日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分」とは、どこのことか。

普段は人の出入りがない場所や使用制限のある屋上などです。

「事故物件告知義務ガイドライン」の告知について②

以上、原則とされるものについて解説しました。

ただし、次のように告知が必要となることがあります。

・ 告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある

・告げなくてもよいとした①~③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある

・人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある

・告げる場合は、事案の発生時期(特殊清掃等が行われた場合は発覚時期)、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。

 

何が何でも告知しなくてもよいとされるわけではありません。

事件性、周知性、社会に与えた影響が高い場合や、相手方の判断に重要な影響を及ぼす場合などは、告知する必要があります。

まとめ

「事故物件告知義務ガイドライン」によって、告知事項についての基準が示されたのはいいことです。

これによって、今まで以上に円滑な流通が行われることとなるでしょう。

貸主にとっても告知義務の基準がはっきりすれば、入居困難である単身高齢者に対して貸すことができるようになるでしょう。

しかし、告知する必要がある場合として、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合」や、「買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等」といった判断の難しい表現があります。まだまだ基準が曖昧です。

今後の事例の蓄積を踏まえて、適時にガイドラインの更新を期待したいです。

 

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この記事を書いた人
菊池 好礼 キクチ ヨシノリ
事業用・居住用賃貸物件の仲介、営業をメインに、居住用賃貸管理も行っています。最近、自宅時間が長かったせいか、この年になりYou Tubeにはまり始めました(笑)。You Tubeは若い人向けと思っていましたが、まさかこの年ではまるとは・・・。今は、元プロ野球選手たち、お笑い芸人、ストリートピアノ、ある漫画の考察動画のYou Tubeを見てしまいます。
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