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2021年07月09日
ブログ

ガレージハウスを企画しました! その2

相模原市南区下溝に、ガレージハウスを企画しています。

ガレージハウス企画しました!その1」から季節が冬から春を通り越し夏へと変わり、やっと「ガレージハウス その2」を書くことになりました(汗

この間に、裁判所の許可や敷地の分筆や農転など様々な過程がありましたので、もう少しハイペースで綴っていこうと思いますので、よろしくお願いいたします。

先ずは、「建設経営計画」からです。

 

※ガレージハウスの完成が2021年11月予定となりました!

 相模原市南区下溝です。

 物件概要はこちら → グラン・フィールド(下溝ガレージハウス)

「建設経営計画書」とは?

その1で書いたように、このエリアにガレージハウスの需要があることは分かりました。

では実際にこの計画を実行に移すための建設経営計画書の作成です。

建設経営計画書とは事業主様(地主様)だけでなく、融資先に対しても数字で事業の安全性を示す資料となり、非常に大切な資料となります。

この資料で本当に計画を実行して良いものかを判断していきます。


建設経営計画書には①経営計画概要②収支指標③年次収支計画があり、計画の有用性を考えて実際に計画を進めていく根拠となります。

①経営計画概要には「事業に必要な資金調達方法」や「借入返済中間時の収支状況・投資利回り」「剰余金・負債残高の年次推移」を表したものです。

ここで計画の概要を把握します。

②収支指標には「事業費構成・調達資金構成・資金繰構成」「収益性の判定・収益性の検証」など指標を基に計画の総合評価をします。

③年次収支計画は各年度の「損益計画」「資金繰計画」を見てキャッシュフローを検討出来ます。

「損益計画」は家賃収入から販売管理費や減価償却、借入利息、納付消費税を引き「税引前利益」をみて、「資金繰計画」は収入合計から借入元金返済追加投資積立金の支出合計を引き、更に税金を引いて実際のキャッシュフローがみれます。

年度ごとにどのくらいの収益があり、マイナスになる年もあるのかなど詳細にお金の動きをみることが出来ます。

分筆するのに裁判所の許可が必要な訳

こちらの駐車場は義母と妻と妻の妹の3名の共有でした。

実は義理の母には後見人が付いており、自分たちの意志だけでは処分や変更が出来ないものでした。

そのため、分筆して義母と姉妹の名義に変更するために、裁判所の許可を貰わなければなりませんでした。

現在の駐車場経営に土地を分筆して義母の単独名義にして、現在より収入が増えることを資料にし、司法書士を通じて裁判所に相談して貰い許可を得ることが出来ました。

第1関門突破です。

早速、駐車場全体の測量をして所有権の持ち分に按分して分筆です。

正確には分筆予定線を図面上に作成してもらい、ガレージハウスの建築図面(仮)を作成して貰い、この計画に融資が付くかの相談です。

「ガレージハウス計画」に融資は可能なの?

今回のガレージハウスを建設するにあたり、自己資金は少額です。

担保になるものは分筆予定の駐車場の土地だけとなります。

ガレージハウスの建設費用、外構、諸費用などの費用の融資が出来るかの相談です。

上記の「建設経営計画書」と「設計プラン」「建築費用の見積もり」「賃貸相場」その1でお話しした「立地と環境、需要」などの資料を作成し、今回は地元の信用金庫さんにお願いし、今回信用金庫さんにはご理解いただき、概ね希望する融資額が可能とのお返事でした。

これで、第2関門突破で企画が現実に可能という事が分かり本格的にスタートです。

 

つづく

 

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この記事を書いた人
佐藤 努 サトウ ツトム
佐藤 努
高校の体育の教員を目指して、神奈川国体の前年まで採用試験を受けておりましたが、当時の文部省と意見が合わず?伯父の経営するこの会社にお世話になることになりました。 分譲マンションの管理から戸建て分譲事業・賃貸管理業・仲介業と幅広く経験をしておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
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