09:00 - 18:00
毎週水曜日・第三木曜日
2021年07月13日
ブログ

賃貸物件の募集を不動産会社に頼むときの媒介契約とは?募集後の管理委託内容は?

賃貸物件の募集をするには、一般的には不動産会社に仲介を依頼することになります。そして、仲介を依頼する場合には媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は、大きく分けると一般媒介と専任媒があります。

つまり、不動産会社に仲介を依頼する時には、一般媒介なのか専任媒介なのかを決めなければなりません。

そして、募集後その賃貸物件の管理をどうするか。

募集だけ不動産会社に任せて大家さんが全て管理をするのか、管理を全て不動産会社に任せるのか、管理の一部を不動産会社に任せるのか、などの管理委託の内容を決めていきます。

賃貸物件の募集を依頼するにあたって

賃貸物件の募集を依頼する時に、まずは、媒介契約を結ぶことになります。この媒介契約では賃貸借契約の成立時の報酬料などを決めます。

媒介契約には大きく分けて2つあります。一般媒介契約と専任媒介契約です。

一般媒介契約は、複数の仲介会社に募集を依頼できます。

専任媒介契約は、さらに2つに分かれます。

専任媒介契約は、募集を一社に任せることで複数の仲介会社に募集を依頼することができません。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約をきつくしたもので、自分で見つけた入居者と直接契約ができず、必ず依頼した不動産会社を通さなければなりません

このように、3つの媒介契約の種類があるので、賃貸物件の募集を依頼する時にはどの媒介契約を結ぶか決めなくてはなりません。

一般媒介と専任媒介のメリット・デメリット

では、どの媒介契約を結べばいいのかということです。

それぞれの媒介契約のメリット、デメリットを見ていきましょう。

1.一般媒介契約のメリット・デメリット

まずは、一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できるということで、1社の営業力にのみ頼るのではなく、複数の不動産会社の営業力に頼めることになります。これが最大のメリットです。

自主管理で、入居さえ決まればあとはすべて自分でやるという大家さんには、もってこいの媒介契約です。

しかし、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるということから、依頼を受けた不動産会社は力を入れて募集するわけではありません。どうしても募集物件にも順位を付けざるを得ないのです。仮に、募集する物件の順位を付けるとしたら、専任媒介で依頼されている物件の次になります。

実際にあった話ですが、一般媒介のひどい例のお話しをすると、ある大手の仲介会社のポータルサイトの募集要項を見ると、違う間取や写真が掲載されていることがあります。同じ建物の別の部屋の間取図や写真を使いまわしているだけです。

条件が悪い物件ぼど、大手仲介会社も力をいれずに扱うようになります。条件が悪いと思われる物件は、一般媒介契約ではなく専任媒介契約を結ぶことをお薦めします

2.専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみ募集をすることができるという契約ですが、実は、一般媒介契約より専任媒介契約を結んだほうが不動産会社は力を入れて募集をします。なかなか決まらなければ、不動産会社から積極的に対策を提案されたりもします

1社しか募集できないというは、大手仲介会社に比べると見劣りするかもしれませんが、現状の賃貸物件を探しているユーザーさんはほぼネットで調べてから物件の問い合わせをしてきます。なので、1社しか募集をしていないとしても、募集の仕方次第では、大手仲介会社と一般媒介契約を結ぶよりも、成約率が上がる場合があります

物件によりますが(条件のいい物件ほど)実は、大手仲介会社と直接一般媒介契約を結ばなくても、信頼のおける不動産会社と専任媒介契約を結んでも、大手仲介会社がその物件を勝手に紹介してくれるのです。

専任媒介契約のデメリットは、募集を任せた不動産会社がしっかりと募集をしなかったときでしょう。媒介契約では契約期間、契約解除期間などが決められています。この不動産会社はダメだな、他の不動産会社に頼もうと思っても、すぐにはできないということです。専任媒介契約を結ぶときには、信頼できる不動産会社をしっかりと選ぶことです。

ちなみに、管理を不動産会社に任せる管理契約を結ぶ場合には、その不動産会社が募集もすることになり、専属専任媒介契約になることになります。

募集後の管理はどうする?

では、募集後の管理に関して、不動産会社に任せるのか自主管理をするのか。

オーナー業が専業の大家さんは、当然自主管理となるので、募集だけ不動産会社に任せることになるでしょう。

では、オーナーとして何をすればいいか分からない、賃貸物件が自宅から遠くて管理ができない、自分でやるのは面倒という大家さんは、管理業務を不動産会社に委託する方がいいかと思います。

賃貸物件の募集のための媒介契約を結んでも、募集後の契約更新、解約時の明渡し業務は媒介契約の中にはあるかもしれませんが、滞納者対応、クレーム対応、設備修理の業者手配、共有部分の清掃など、こうした対応は媒介契約に含まれないので、注意が必要です。

このような業務も不動産会社に任せたいというのであれば、管理契約を結ぶ必要がでてきます。

 

では、不動産会社に管理業務を任せたいけど、どのような管理業務があるのでしょうか。

詳しくはこちらから ↓

※「不動産会社に賃貸物件の管理を委託したいけど何をしてくれるの?管理業務とは?

 

マンションやアパートの空室にお困りの方は、藤伸興業までお問い合わせ下さい!
野川の地で30年以上培ってきた経験とスキルで、オーナー様をサポート致します。
そして、不動産の売却・賃貸募集の際には大手業者が分譲マンションを紹介するかのようなホームページで物件紹介を行い、ポータルサイトにも物件情報を素早く公開し集客を致します。
もちろん、ご相談やホームページ掲載費用等は一切かかりません!

藤伸興業株式会社
TEL:044-755-5565 メール:info@toshin-k.co.jp
ホームページ:https://toshin-k.co.jp
定休日:毎週水曜日・第三木曜日

この記事を書いた人
菊池 好礼 キクチ ヨシノリ
事業用・居住用賃貸物件の仲介、営業をメインに、居住用賃貸管理も行っています。最近、自宅時間が長かったせいか、この年になりYou Tubeにはまり始めました(笑)。You Tubeは若い人向けと思っていましたが、まさかこの年ではまるとは・・・。今は、元プロ野球選手たち、お笑い芸人、ストリートピアノ、ある漫画の考察動画のYou Tubeを見てしまいます。
arrow_upward