オーナー様

川崎市宮前区西野川の不動産会社、藤伸興業（とうしんこうぎょう）株式会社の佐藤です。

マンションやアパートなど共同住宅で生活するには、隣に住んでいる方や同じ建物の住民、周辺住民に迷惑をかけないように最低限のルールは守る必要があります。

さらには、賃貸物件の場合、他人のものを借りているため、禁止や制限されている事項があります。

では、どのような行為が禁止・制限されているのでしょうか。

賃貸借契約書には、必ず、禁止事項、制限事項が記載されています。その中でも一般的なものを紹介していきます。

・賃借権を譲渡したり、転貸をしてはいけない（貸主の承諾あれば可）

・増築、改築、改造、模様替をしてはならない（貸主の承諾あれば可）

・銃砲、刀剣類又は爆発性、発火性を有する危険な物品等を製造又は保管すること
・大型の金庫、その他の重量の大きな物品等を搬入し又は備え付けること
・排水管を腐食させるおそれのある液体を流すこと
・大音量でテレビ、ステレオ、カラオケ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと
・猛獣、毒蛇等の明らかに近隣に迷惑をかける動物を飼育すること

・本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供すること

・本物件に反社会的勢力を居住させ、又は反復継続して反社会的勢力を出入りさせること
・本物件又は本物件の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、付近の住民又は通行人に不安を覚えさせること
・犬、猫その他小動物等ペットの飼育（貸主の承諾あれば可）
・階段・廊下等共用部分への物品の設置（貸主の承諾あれば可）
・階段・廊下等共用部分への看板・ポスター等の広告物の掲示（貸主の承諾あれば可）

他にも色々ありますが、この辺で。禁止、制限事項を守らないことが多いものを、少し詳しく見ていきます。

賃貸住宅では、無断で賃借権を譲渡したり、転貸をしてはいけません。

もし、賃貸借契約書に記載されていなかったとしても、民法にある禁止事項です。無断で他人に貸す行為は、契約解除となります。

ただ、「無断で」転貸した場合なので、貸主が承諾してくれれば可能となります。

実務上、転貸として取り扱うこともよくあります。法人が借りて、その法人が社員に貸すという形をとる場合があります。

無断で階段・廊下などの共用部分への物品の設置をしてはいけません。何か置きたい時は必ず貸主の許可を取るようにしてください。ただし、階段や廊下などの共用部分に物品を置くことは、消防法などの法令との関連、また一人に許すと適当に物品を置く人が出てくると予想できることから、ほとんどの場合は承諾を得ることができないと思った方がいいと思います。

さらには、消防法などの法令との関連で、エアコンの室外機すら廊下などに置けない場合がありますので、事前に必ず確認をするようにしてください。

最近、ＤＩＹという言葉を耳にすることが多くなりましたが、賃貸住宅では、無断で増築、改築、改造、模様替をしてはいけません。

ＤＩＹが可能な賃貸物件は、契約の時点で様々なルールが設けられます。そのルールを貸主と借主が了承することによってＤＩＹが可能な契約をします。

入居後に、ＤＩＹとまではいかないけどせめて部屋の壁紙（クロス）ぐらいは変えてもいいんじゃない？と思うかもしれません。

結論から言えば、ダメです！これは、現況を承諾した上で借りたわけですから、貸主からすれば、今さら勝手なこと言わないでということです。

必ず、貸主の承諾を得てから、部屋の模様替えを行って下さい。貸主の承諾を得る前に、様々なルールが決められると思います。たとえば、クロスの交換のみ可、退去時には借主の費用負担で元のクロスに戻す、など。

ただ、承諾を得られないと思ったほうがいいと思います。

無断で犬、猫その他小動物等ペットの飼育をしてはいけません。

ペット不可物件（必ず契約書もしくは重要事項説明書に記載されています）は絶対に犬や猫のようなペットを飼うことは不可能です。

ペット可物件の場合でも、貸主の承諾が必要となります。入居後にペットを飼いたい場合には、必ず、貸主か管理会社に連絡するようにしてください。ペットを飼う前提で契約する場合には、様々なルールがありますので（例えば、ペット飼育規約、敷金が2ヶ月分、敷金1ヶ月分償却など）手続きを行って下さい。

勝手にバルコニーや庭でＢＢＱをしてはいけません！

最初の禁止・制限事項にはありませんでしたが、バーベキューができるぐらいの広いバルコニー（例えばルーフバルコニーなど）や庭付き貸家などの場合、バルコニーや庭についての制限事項が必ずあるはずです。必ず契約書をチェックしてください。禁止事項として記載されていれば当然禁止です。

では、禁止事項や制限事項として記載されていなかった場合はどうでしょう。

何でも自由にしても大丈夫という訳ではなく、住民に知らない間に迷惑をかけて、今後のお付き合いに悪影響を及ぼす可能性もあります。隣に住んでいる方や同じ建物の住民、周辺住民に迷惑をかけないような心がけが必要です。特にバーベキューの際に生じる煙や臭い・騒ぎ声も、周辺住民にとって不快に感じるものです。細則が定められていないからといって、共用部分でバーベキューなどの大きなイベントを行う時は、事前にそのことを伝え、周りの住民への配慮を忘れないことが大切です。

借主には、本物件を善良なる管理者の注意をもって使用する義務があります。いわゆる「善管注意義務」といわれるものです。

簡単にいえば、他人のものを借りているのだから自分のものより大事に使ってくださいねという義務です。さらには、借主が近隣に迷惑をかけると貸主も迷惑をうけることになるから節度ある行動をとってくださいねという意味も含んでいるのではないのでしょうか。

つまり、借主としては、借りているものを勝手に何かをしたり、周りの人に迷惑をかけないように節度のある行動をとってほしいということです。