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2018年10月19日
ブログ

賃貸物件で退去する時

賃貸物件を管理していると多いトラブルが、近隣との騒音の問題やペット関係のトラブルが挙げられますが、その他に多いのが退去費用についてです。

退去費用のトラブルは、誰が何をいくら負担するのかについて、貸主と借主双方の認識に大きなズレがある時に生じます。

今日は、賃貸物件で退去する際のお話をしようと思います。

敷金は戻ってくるの?借主はどこまで費用を負担するの?

結論から言うと、敷金は戻ってきます。退去時に関する敷金精算や原状回復義務については非常にトラブルが多いため、国土交通省が裁判所の判例を集約して、退去費用・原状回復に関するガイドラインを定めています。

次に退去時に借主が負担する費用区分についてお話していきます。
入居者は部屋を退去する時に"原状回復"をする義務があります。お部屋の原状回復義務というと、以下のようなイメージを持っている人が多いと思います・・・

『 借主が負う原状回復義務 = お部屋を借りた当時の状態に100%戻すこと 』

ただ、これは間違いなので気を付けてください。お部屋は普通に使っているだけで、その価値が減少していきます。日常生活をしているだけで、壁紙は日に焼けますし、汚れや小さなキズもできるからです。これを建物の経年劣化・自然損耗と言います。

この経年劣化・自然損耗部分については貸主が負担するもので、借主が負担するものではないと裁判所の判断が下されています。そして、借主が負う原状回復義務は、借主の故意・過失によって、部屋や家具などの設備が壊れたり傷んだりした部分の修復とされています。

まとめると・・・

『 借主が負う原状回復義務 = 故意・過失の補修費用のみ 』

『 貸主の負担 = 自然損耗による建物価値の減少分の回復 』

となります。

これを踏まえて、退去費用はどのようになるのかというと・・・

『 退去費用 = 入居者の故意による過失の補修費用 + ハウスクリーニング費用 』

になります。

ハウスクリーニングとは、退去後に専門業者が行う清掃作業のことです。原則、ハウスクリーニング費用は貸主負担ですが、多くの物件では「入居者がハウスクリーニング代を負担する」という特約が付けられています。

ハウスクリーニング代の費用の相場は、平米単価1,000円程度です。標準的なワンルームの場合、面積は20㎡前後の間取りになりますので、ハウスクリーニング代の相場は20,000円前後になります。つまり、退去費用は、故意・過失の補修費用がなければ、ハウスクリーニング代だけになります。

退去費用を抑えるために、入居時に行うべきこと

入居したらすぐにお部屋の傷や設備の故障、不具合をチェックすることです。これをすることで、入居時と退去時の部屋の状態の違いを主張することができます。そして傷や不具合箇所を見つけたら、すべて「入居チェック表」に記載します。チェック表は入居時にもらえることが多いです。

チェック表の作成と同時に、平面図を用意して傷や故障個所をすべて書き込むのもおススメです。チェック表と平面図へ記載をしながら、傷や不具合箇所はすべてスマホやカメラで撮影してプリントアウトしておきましょう。

チェック表・平面図・写真の3点セットを2部作成し、ひとつは自分で保管、もうひとつは管理会社へ提出します。これらは退去時に自分が付けていない傷や不具合に対して費用を求められた場合に、重要な証拠として使えます。

入居中に気を付けるポイント

入居中は、とにかく故意・過失に注意することです。壁に大きな穴をあけた、壁紙を破ったなど、明らかに故意・過失と分かるもの以外に、どういったケースが故意・過失に当てはまるのか例をみていきます。

タバコの臭い・ヤニによる汚れ

お部屋内にタバコの臭いやヤニ汚れが付いてしまった場合は、入居者負担で壁紙を補修します。その場合、お部屋の壁紙をすべて張替えになるケースがほとんどです。

臭いとヤニ対策のために換気扇の下で吸うという人もいますが、意味はあまりありません。たとえ換気扇の下で吸っていたとしても、タバコの臭いとヤニ汚れはお部屋全体に広まってしまうため、壁紙は総張替えになる場合が多いです。

エアコン・洗面台・お風呂・トイレ

普通に使っていて壊れた場合は、貸主負担で修理します。ですが、メンテナンス不足で壊した場合は借主負担での修理になります。エアコンのフィルター掃除や、便器、洗面台、ユニットバスのカビ掃除は普段からしておきましょう。

カビは換気不足だとすぐに生えてしまいます。普段から掃除をしていないと、便器やユニットバスはすぐに赤カビ・黒カビの温床に。放っておくとシーリング剤やゴムパッキンにまでカビが浸透して、清掃では取れなくなるので厄介です。

また湿気がこもると、部屋の壁紙にもカビが生えます。換気不足、清掃不足によるカビの除去、補修はすべて入居者負担です。普段からこまめに掃除をしましょう。

壁紙・クロス

自然光による壁紙の日焼けや色あせは、貸主の負担です。また、壁紙の焼けは冷蔵庫の裏側でも起こります。この冷蔵庫の熱で焼けた黒ずみも貸主の負担です。しかし、あまりに黒ずみが大きかった場合、冷蔵庫の設置の仕方や壁からの距離の取り方に問題があったとして、借主負担になることもあります。冷蔵庫を設置する際は、壁に近づけすぎないように注意しましょう。

画鋲であけた穴は借主負担と思っている人が多いですが、壁の下地にまで達しない画鋲の穴は貸主負担です。ただし、オーナーによっては借主負担で請求するケースもあるので、契約時に確認しておくと良いでしょう。

画鋲でなく、釘やビスを壁に打ち込んだ場合の補修費用は、借主負担になります。壁に落書きをしたり、ペンキを塗ったりした場合の補修費用も借主負担です。

床・フローリング・クッションフロア

床やフローリングに大きな傷やへこみをつけた場合は、借主負担です。特に引越し時の冷蔵庫設置の際に大きな傷が付きやすいので、引越し完了後に室内をすべてチェックし、大きな傷や汚れを付けられていないか確認しましょう。

障子・ふすま・畳

障子やふすまに穴をあけた、畳を汚した場合は、借主負担になります。

よくあるトラブルとして、畳の交換になった際に全交換を請求されるケースがありますが、借主負担になるのは汚した畳1枚だけです。1枚だけ交換すると他の畳と色合いのバランスが取れないという理由で全交換を請求されることがあるかもしれませんが、その請求は認められません。汚した畳以外も交換する時は、残りの畳の交換費用は貸主負担になります。

契約時に注意すること

契約時に、重要事項説明書と賃貸借契約書の後ろの方に記載されている特約条項の欄をよく確認することです。敷金の取扱いについて借主に不利な特約がついてないか確認してください。

特約条項の内容をチェックするとともに、仲介業者に原状回復の負担区分についてもよく確認することが大切です。原状回復義務はガイドラインに沿った内容かどうか、借主の故意・過失はどこまでが当てはまるのかを確認してください。「ハウスクリーニング代の入居者負担」の特約も、特約条項の欄に記載されています。

 

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