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2018年09月21日
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更新時にかかる"更新料"とは?

賃貸借契約の契約期間の満了が近づくと、オーナーや管理会社から、契約の更新手続きの案内とともに、"更新料"の支払いを求められるケースがあります。

今日は賃貸物件を借りている時に支払う更新料についてのお話です。

そもそも更新料とは何か

賃貸物件を借りていると、契約期間の満了の時期が近づく時期に、オーナーまたは管理会社から、契約を更新するかの案内があります。契約を更新する場合は、貸主側に更新料を支払う必要が出てくることが一般的です。

契約期間満了の度、更新料を支払うことになりますが、一般的なのは2年ごと契約更新で、賃料の1ヶ月分を支払うケースです。中には、契約期間が1年の物件や更新料が賃料の2ヶ月分という物件もあります。また、更新料とは別に管理会社への手数料として、"更新事務手数料"の支払いが必要なケースもあります。

更新料は絶対に払わなきゃいけないの?

ではこの更新料ですが、更新する時には支払う必要があるのでしょうか?更新料は何度か裁判で争われてきましたが、一定の条件のもと、更新料を"有効"とする最高裁の判決が出されています。

判決によると、更新料は月々の家賃の前払い的な性質を持ち、賃貸借契約を維持するための対価と位置付けられているのです。ただし、賃貸借契約に更新料の条項が盛り込まれていることを条件としています。また、"消費者契約法10条"では、消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効とされていますが、賃料や契約期間に照らし合わせて過剰に高額でなければ、消費者の利益を一方的に害するものには当たらないとの判断が下されました。

賃貸借契約をオーナー側から解除するには、借地借家法26条と28条により、正当な理由が必要です。そして、賃貸借契約時に合意している更新料を支払わない場合は、契約解除となり、強制退去となる可能性があります。賃貸借契約に基づいた更新料は、不当に高額でない限り、支払う必要があるのです。

更新料の交渉は可能?

賃貸借契約書に更新料の条項があれば、基本的に支払わなければなりませんが、オーナーと交渉することは可能です。人気のあるエリアの築浅の物件では、更新料の交渉は難しいかもしれないですが、一度空室になると、なかなか次の入居者が決まりにくい物件では、話し合いに応じてもらえることも考えられます。

例えば、直近の更新料は支払うことを伝えたうえで、次回以降は、更新料なしの契約に変更してもらえないか、掛け合ってみるのも手です。

また、契約期間を1日でも超えて居住したい場合には、賃貸借契約の更新手続きが必要になります。更新料が必要な場合は、原則として日割りにはなりませんが、1日や2週間といった短期間の場合は、管理会社やオーナーに相談してみるとよいでしょう。

 

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