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2019年12月09日
ブログ

消費税が10%になったから家賃もUP!?

賃貸物件に住んでいて、消費税が10%に増税したことにより家賃の値上げが起きるのではないかと不安に感じている方はいませんか?

もしかすると実際に、すでに家賃値上げを伝える契約書が届き、サインすべきなのか迷われている方もいるかもしれません。

そこで今日は、もし増税を理由に家賃の値上げ通告が届いた場合はどうするべきなのかをお話します。

増税を理由に家賃は値上げできる?

令和1年10月1日より消費税が、これまでの8%から10%に引き上げられました。しかし、大前提として、居住用の建物であれば毎月支払っている家賃に消費税はかかっていません。そのため「増税分の家賃を上げる」という理由は、通用しないということになります。

では一般的に、家賃を上げるには、どのような理由であれば認められるのでしょうか?建物の家賃の増額請求は「借地借家法32条1項」に規定されています。これは11月28日のブログにて説明しておりますので、そちらを参考にして下さい。

家賃増額を拒否すると契約解除?

では、もし家賃の増額を拒否した場合はどうなるのでしょうか。結論から言うと、賃料の増額を拒否したことを理由に、オーナーが賃貸借契約を解除することはできません。

拒否する場合も賃料を支払い続けることが大切

ただし、増額の通知を拒否する場合でも、少なくとも以前の賃料の支払いは続けましょう。借主が増額請求に抗議するとして、家賃の支払いや供託をせずにいると、それを理由として賃貸借契約の解除が可能となり、退去を求められることになるので注意が必要です。また、仮にオーナーが「値上げした賃料でなければ受け取らない」などといって受け取りを拒否したとしても、供託をしておきましょう。

「借地借家法32条2項」では「(家賃増額の)請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の家賃を支払うことをもって足りる」としています。つまり、今までと同じ家賃を支払うか供託をしておけば、原則として家賃不払いによりオーナーから賃貸借契約を解除されたりすることはありません。

契約の更新時期に家賃増額を求められた場合

ここまでは、賃貸者契約の契約期間の半ばで家賃増額が求められた場合を想定してお話しましたが、契約の更新時期において家賃増額が求められるケースも考えられます。

増税理由の家賃増額に応じないと更新拒絶?

具体的には、オーナーから「消費税10%増税による賃料の増額を受け入れなければ、賃貸借契約を更新しない」と言われるケースも想定されます。

そうした場合、借主はこれに応じないと「賃貸借契約が更新されず終了してしまい、退去を余儀なくされるため、家賃増額に応じるしかない」と思われるかもしれませんが、オーナーが賃貸借契約の更新を拒絶するには、正当事由がなければなりません。

借地借家法28条によると、家主が建物の使用を必要とする事情を主たるものとして、これまでの経緯、建物の利用状況、建物の現況及び立退料の申出の有無といった事情も考慮し、正当事由があるかどうかが判断されることになります。

そのため、上記の考慮される事情からみても明らかなとおり、借主が消費税10%増税による家賃増額に応じないことだけでは、正当事由として認められるとはいえません。

解約の申入れにも正当事由が必要

この場合、もしオーナーが家賃増額に応じないことを理由に、借主に対して更新拒絶の通知をしたとしても、それは適法な更新拒絶の通知とはいえないため、これまでの契約と同一の条件にて(これまでの家賃のままで)賃貸借契約が更新されたものとみなされます(借地借家法26条1項)。これを"法定更新"といいます。

ただ、賃貸借契約は法定更新されると、「期間の定めのないものとなる」ので(借地借家法26条1項但書)、オーナーからの6ヶ月以上前の解約の申入れによって終了することとなります(借地借家法27条1項)。

もっとも、オーナーからの解約の申入れにも、更新拒絶の場合と同じく、正当事由が必要とされるので(借地借家法28条)、解約の申入れがされたからといって、6ヶ月経過により賃貸借契約が終了となり、借主が退去を余儀なくされるということにはなりません。

更新拒絶から特に事情の変更がなく、消費税10%増税による家賃増額に応じないことだけを理由として解約の申入れがなされても、それに正当事由が認められるとはいえないため、賃貸借契約は期間の定めのないものとして存続することになります。

まとめ

・消費増税だけを理由とする賃料の増額は認められない可能性が高い

・賃料の増額を拒否することは可能。さらに拒否したことだけを理由とした賃貸借契約の解除もできない

・オーナーが一方的に増額したり追い出したりはできない

 

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