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2019年04月15日
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入居中に契約者の名義変更をする方法

賃貸物件を借りて生活している最中に、結婚や離婚などの理由から契約者の名義を変更しなくてはならないケースが出てきます。この名義変更の手続きは非常に重要です。名義変更の手続きを怠ると、最悪の場合、退去しなくてはならない事態に発展するかもしれません。賃貸物件に入居していく上で、名義変更しなければならないのは一体どのような場面なのでしょうか。

今回は、賃貸借契約における名義変更についてお話していきます。

賃貸借契約で名義人変更はできる?

賃貸マンションやアパートを借りる際、オーナーとの間で必ず賃貸借契約を締結することになります。その賃貸借契約書には、貸主や借主の名前の明記はもちろんですが、それぞれの権利義務についての取り決めが記載されています。そして、契約者や連帯保証人などを変更する場合は、貸主にその旨を届け出なくてはならないと定められているのが一般的です。

それでは、どのようなケースで名義変更が必要になり、また、不要になるケースがあるのか確認していきましょう。

1.名義変更ができるケース

賃貸物件では、契約者や契約当時に申請していた入居者以外が居住するのは認められず、契約違反に該当します。したがって、原則的には契約者が契約者の名義で解約まで居住し続けるのが一般的です。しかし、下記に該当するケースでは、契約を継続した上で契約者の名義を変更することが可能になります。

【個人契約の場合】
・個人契約から法人契約への賃貸借契約の変更
・契約者の結婚による賃借人の変更
・契約者の離婚による賃借人の変更
・契約者の死亡により、残された家族が契約者になる場合

【法人契約の場合】
・法人契約から個人契約への賃貸借契約の変更
・法人の名称が変更になった場合
・法人の代表者が変更になった場合

2.名義変更ができないケース

契約者が個人で、入居者が1人の場合は原則として名義変更はできません。それは、単身の契約者が変更になるということは、そもそも入居者自体が入れ替わってしまうことになり、実質的には新しい契約を結ばなくてはならなくなるからです。

仮に単身の契約者が引越しをして違う人を住まわせようとした場合は、新規契約を締結する必要があります。その際は、新契約者が新たに入居申込みを行い、礼金や敷金などの初期費用を支払った上で、新たに契約を結び直す必要があります。

3.名義変更をしないといけないケース

原則的に、契約者を変更する場合や、連帯保証人を変更する場合は必ず名義変更を行わなくてはなりません。なぜなら、契約者や連帯保証人は、賃貸借契約の上で非常に重要な役割を担っているからです。

家賃または更新料などの契約上の支払いをする義務のある者や、その義務を連帯して保証する必要がある連帯保証人は、勝手に変更することはできません。事前に名義変更の意思を管理会社やオーナーに伝えて手続きをしておかないと、後々大きな問題となってしまいます。

4.名義変更をした方が良いケース

結婚や離婚によって氏名が変わる場合があります。このようなケースでは名義変更が必要になる可能性があります。

例えば、結婚して氏名が変更になった後、妻が以前から借りていた賃貸マンションに夫も一緒に住む場合などがありますが、このような場合は、契約者自体が変わったわけではないものの、名義変更をしておく方が賢明でしょう。

名義変更の手続き方法、必要なものなど

では、名義変更の手続きはどこでどのように行えばよいのでしょうか?ここでは、賃貸物件の名義変更をするための手続きについてお話していきます。

名義変更はどこで行えば良いの?

賃貸物件の名義変更は、物件を管理している管理会社で行うのが一般的です。よく間違えがちですが、管理会社はオーナーから物件の管理を依頼されている会社のことであって、必ずしも契約時に契約の仲介をした不動産会社とは限りません。仲介会社が物件を管理している会社とは限らないため、必ず仲介会社ではなく管理会社に連絡して手続きをしなくてはなりません。

管理会社によって、必要書類を持参の上会社に訪問しなくてはならない場合や、郵送で手続きが完了できる場合など、手続きの方法は様々です。手続き方法の詳細は、入居している物件の管理会社に問い合わせてみましょう。

名義変更にはどんな書類が必要になる?

賃貸借契約の名義変更をする際には一定の書類が必要になります。一般的に、名義変更時に管理会社から提出を求められる書類は次のようなものがあります。

・新たな名義人の運転免許証などの身分証明書
・収入証明書(給与明細書、源泉徴収票、確定申告書など)
・在籍証明書

どのような書類が必要になるのかは、管理会社ごとに決まりがあります。また、賃借人が変更になる場合は、保証会社の再審査が必須になる可能性があるため、審査のための追加書類が必要になる場合もあります。必要書類の内容と取得方法については、物件を管理している管理会社に事前に確認して準備をしておくと良いでしょう。

名義変更に費用はかかるの?

賃貸物件の名義変更をする上で気になるのが、手続きに伴う費用が発生するかどうかではないでしょうか?結論、費用は発生するのが一般的です。

費用の相場は、1万円前後の場合もあれば、家賃1ヶ月分相当額が必要になるケースなど様々です。費用設定は管理会社によって違いますので、住んでいるマンションやアパートを管理している管理会社に確認しましょう。

では、名義変更するだけなのになぜ費用が発生するのでしょうか?実は、費用の発生には明確な理由があります。賃貸物件を借りると、契約者の名義で様々な書類が発行されます。例えば、賃貸借契約書や保証会社の保証契約書、火災保険の書類などです。したがって、契約者が変更になるということは、管理会社はそのすべての書類の書き換えや登録変更をしなくてはならないということです。

つまり、契約者が名義変更をすると契約時に匹敵するほどの手間や労力がかかります。このような理由から、名義変更の際には管理会社への手数料が発生します。

名義変更をする上での注意点は?

たとえ「このくらいは大した変更じゃないから連絡しなくてもいいか~」と思っても必ず管理会社に確認をしましょう。そして、名義変更することになったら、速やかに手続きをすることが重要です。

一般的に、賃貸物件を借りる際には火災保険に加入することが義務付けられています。そして、この保険の加入時は、契約者は誰で入居者は何人かという事項を登録する必要があります。もしも、契約者が変更していて入居者の人数も変わっているのに、名義変更の手続きをしていない状態の中で火災が発生したら、保険金の申請時の審査の段階で、保険会社との間で必ずトラブルが発生してしまいます。

名義変更する事態が起きたら、速やかに1日も早く手続きすることが賢明です。

名義変更をしないとトラブルになるので要注意!

賃貸借契約の名義変更をするためには、新たに必要書類を取得して提出する手間がかかります。また、契約者の変更による再審査など時間もかかる上に、手数料として数万円かかることもあるでしょう。そのため、本来は名義変更をしなくてはならない状況でも、手続きをしないでそのままにしてしまう人も一定数います。

しかし、名義変更をせずにそのままにしておくと、賃貸借契約上の「契約違反」となってしまいます。もしも、契約者や入居者が変わったのに名義変更せず放置し、管理会社やオーナーに見つかってしまうと、最悪の場合は賃貸物件の契約を解約され退去させられてしまうことも十分に考えられます。

このように重大なトラブルにも発展しかねないので、手続きが必要になったら速やかに変更の処理を行いましょう。

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