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2019年01月21日
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賃貸の名義人は変更できる?

お部屋を借りる際、通常は申込書を記入し、審査が通って重要事項説明を受け、契約書に署名捺印をして鍵の引渡しという流れで進んでいきます。

実際に入居してから、何らかの事情で賃借人の名義変更をしたくなった場合、どうしたら良いのでしょうか?今回は、賃貸借契約の名義変更についてお話していきます。

賃貸物件で契約者の変更はできる?

賃貸借契約は、貸主と借主が結ぶ契約です。基本的に契約者の変更はできません。ただし、賃貸の名義変更をする場合というのはさまざまなケースがあり、"名義変更"というやり方ではなく契約者の変更を行うことがあります。

契約者の変更を行う必要がでてくるケースとは?

・結婚して苗字が変わった、改名を行った
・離婚、死亡
・法人契約⇔個人契約の切り替え
・名義を契約者以外の家族に変更したい
・他人に名義変更したい

などが挙げられます。

変更には"名義変更"と"再契約・新規契約"がある

変更する方法には、"名義変更"と"再契約"があります。

名義変更は、結婚して苗字が変わった、改名したなどのケースです。名前のみの変更で人物は変わっていませんから、賃貸人と賃借人の契約といった根本は変わりません。そのため"名義変更"といった形を取ります。

再契約・新規契約は、契約者そのものが変更となっているため、現在結んでいる賃貸借契約の根底となる部分がなくなってしまいます。みなさんがお部屋を借りる際、保証会社やオーナーの審査が通ってから契約しているはずです。

新しい契約者に変更したい場合、改めて家賃の支払い能力があるかなどといった審査が必要となります。契約は最初からやり直す"再契約・新規契約"といった扱いになります。

また、他にも敷金や仲介手数料などで調整する場合がありますので、参考として紹介します。

1.敷金

敷金の取扱いについては、今の契約者がオーナーに預けている敷金を返却せず、次の契約者の敷金とする方法と、今の契約者がオーナーに預けている敷金はそのまま返却し、次の契約者は改めて敷金を預ける方法の二通りがあります。

2.原状回復義務

通常、賃借人は原状回復義務を負っています。退去する際は、元通りにして明け渡さなければならない義務です。

再契約・新規契約となる場合は、現契約者のいた期間の原状回復義務がどうなるかが問題となってきます。現契約が解約となった時点でお部屋を点検し、修補請求をする方法も考えられますが、家具などもそのままで住み続ける場合はなかなかそういったことも難しいと思います。

修繕費用や方法についてはオーナーや管理会社によってやり方が違いますので、確認してみましょう。

3.仲介手数料

オーナーと直接契約するのではない限り、お部屋を借りる際に仲介手数料を支払っています。再契約・新規契約の際も、管理会社が間に入るケースが多いでしょう。不動産会社によっては再契約・新規契約の際に仲介手数料などの手数料が発生する場合があります。今結んでいる賃貸借契約書に明記されている場合もありますが、そうでない場合は事前に管理会社へ確認してみましょう。

今日のブログで挙げた内容はあくまで一例です。オーナーや管理会社、現契約内容によって対応が変わってきますので、名義変更をする場合はオーナーや管理会社へ相談してみましょう。

 

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