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2019年01月18日
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消費税が"かかるもの"と"かからないもの"

2019年10月より消費税が8%から10%へ引き上げられることが表明されました。今回の引き上げにあたって、軽減税率が適用され、8%据え置きのものと10%へ引き上げられるものの2種類に分かれることとなりました。

それでは、家賃についてはどのようになるのでしょうか?今回は、賃貸借にあたって消費税が"かかるもの"と"かからないもの"は何かなどについてです。

家賃って消費税はかかるの?

国税庁のホームページで以下のように解説されています。

事務所などの建物を貸し付ける場合の家賃は課税の対象となります。この場合、家賃を土地部分と建物部分とに区分している場合でも、その総額が建物の貸付けの対価として取り扱われます。なお、住宅用としての建物の貸し付けは、貸付期間が1ヶ月に満たない場合などを除き非課税となります。ただし、契約において住宅用であることが明らかにされているものに限ります。

つまり、住宅として居住するために借りる場合は基本的に非課税ですが、1ヶ月未満などの場合は課税対象ということです。その他、事務所や店舗などの家賃は課税対象となっています。

消費税が"かかるもの"と"かからないもの"で分類

賃貸物件を借りる際にかかる費用を、それぞれ消費税が"かかるもの"と"かからないもの"に分類していきます。

1.家賃

居住用は非課税(1ヶ月未満は課税対象)となり、事務所利用だと課税対象になります。

2.住宅兼店舗・事務所

住宅用は非課税、店舗・事務所は課税対象ですが、店舗や事務所併用住宅を借りる場合はどうなるでしょうか?こちらも国税庁のホームページをみてみましょう。

住宅と店舗又は事務所等の事業用施設が併設されている建物を一括して貸し付ける場合には、住宅として貸し付けた部分のみが非課税となるのであるから留意する。この場合は、建物の貸付けに係る対価の額を住宅の貸付けに係る対価の額と事業用の施設の貸付けに係る対価の額とに合理的に区分することとなる。

つまり住宅兼店舗・事務所の場合は、住宅として借りている部分のみが非課税となり、店舗・事務所部分については課税対象となります。住宅と店舗・事務所の区分の仕方については、例えば「住宅として使用している部分と事務所として使用している部分を面積按分して区分する」ということが考えられます。

3.駐車場

土地の貸付けについては非課税ですが、駐車場として土地を貸付けする場合については課税対象となっています。

では、駐車場付き住宅を借りる場合はどうなるでしょうか?駐車場付き住宅とは、一戸建て住宅など駐車場の敷地も含めて貸し出している物件のことを指します。一戸建て住宅の駐車場だけでなく、集合住宅でも1戸あたり1台分以上の駐車スペースが利用の有無にかかわらず確保されている場合は、非課税となります。そもそも駐車場代が家賃に含まれているので、駐車場の使用料という名目では代金が発生していません。あくまで住宅とは別の駐車場を借りる場合は課税対象となっています。

4.礼金・敷金・保証金・権利金など

居住用であれば礼金・敷金について非課税となります。事務所・店舗を借りる場合は、預り金として退去時に返却されるものであれば非課税となります。

一般的に礼金、権利金は返却されないものなので、事業用として借りるのであれば消費税が発生します。敷金は預り金ですから、基本的には退去時に返却されるものになりますので非課税です。保証金については解釈がさまざまあり、敷金と同じ意味合いで使われることが一般的ですが、返却されないものとして扱う場合は課税対象となります。

5.更新料・更新手数料

更新料とは、賃貸借契約を更新する際にオーナーに支払うものです。更新料は、居住用として借りている場合は非課税です。店舗・事務所や駐車場などの場合は課税対象となっています。

更新料とは別に、更新手数料が発生する物件があります。みなさんが賃貸借契約を結ぶ際、オーナーとの間に不動産会社が入るケースがほとんどだと思います。不動産会社が更新の事務手続きを行う手数料のことを更新(事務)手数料と呼んでいます。更新事務手数料という名目も内容は同じです。更新手数料については、居住用だとしても課税対象となります。

6.仲介手数料

貸主と借主の間に入っている不動産会社へ支払う仲介手数料は、居住用、店舗・事務所、駐車場など、どの場合でも課税対象です。

では、家賃そのものが課税対象となっている物件の仲介手数料についてはどのようになるでしょうか?例えば、仲介手数料が借主100%だったとして、駐車場の料金が月々10,800円(税込)だとすれば、仲介手数料は10,800円(税込)となります。税込価格にさらに消費税がプラスされて11,664円になる訳ではありません。

2019年10月からの消費税増税によって、賃貸借契約内容によっては月々の支払いが変わるかもしれません。ぜひこの機会に、契約内容について確認してみましょう!

賃貸物件を借りる際にかかる費用について

 

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