不動産知識
2024-09-27
賃貸物件の入居日は調整できる？
川崎市宮前区西野川の不動産会社、藤伸興業（とうしんこうぎょう）株式会社の佐藤です。
「住みたいお部屋が決まった！ でも、今のアパートの解約をまだしていないし、入居日が決められない。どうしよう？」こんな不安がある方もいるのではないでしょうか？今の家賃と新しいお部屋の家賃という二重払いの期間は、なるべく短くしたいと思います。
そこで今回は、入居日をいつの段階で決めるのか、日にちは調整できるのかなど、入居日をテーマにお話していきます。
新居の審査・申込みから退去までの流れ
まずは、実際に皆さんがお部屋を借りるときの流れを確認してみましょう。
1. 新居の申込み
物件が決まったら、入居申込書などの書類や必要なもの(身分証コピーなど)を不動産会社に提出して申込みをします。
2. 入居審査
入居申込書類をもとに入居審査を行います。一般的に、保証会社と管理会社、オーナーの審査があります。
審査方法によっては、本人確認として保証会社や管理会社から電話連絡がくることがあります。審査結果については、申込みを行った不動産会社から連絡が入ります。
3. 重要事項説明を受け書類に署名・捺印、初期費用の入金
宅地建物取引士から重要事項説明を受け、その後賃貸借契約書に署名・捺印を行います。このタイミングで火災保険や保証会社などといった必要書類の記入・押印も行われることが多いでしょう。そして敷金と礼金、前家賃などといった初期費用の入金を行います。
4. 鍵の引渡し
契約開始日から賃料が発生し、入居できるようになります。原則、契約開始日に鍵の引き渡しとなりますが、不動産会社の定休日などの事情によっては契約開始日の前日に鍵の引渡しが行われることもあります。
5. 解約申込み
賃貸借契約を解約したい場合、一般的に解約予告期間が定められています。「○ヶ月以上前に解約を通知する」という内容が重要事項説明や賃貸借契約書に入っているはずです。
例えば、1月15日に解約申込書を提出し、最短で解約したいというケースを考えてみましょう。解約予告が1ヶ月以上前の契約でいえば、最短の解約日は2月14日となります。退去はいつしても構いませんが、契約は2月14日まで続きますから解約日まで家賃が発生します。
契約内容により解約予告期間や解約の通知方法(電話・書面など)が異なりますので、気になる方は重要事項説明書や賃貸借契約書を確認してみましょう。
6. 退去・敷金精算
退去前に、管理会社の担当者やオーナーと退去立ち会いを行います。賃借人は、原状回復義務という「借りたときの状態に戻して明け渡す」という義務があります(自然損耗や経年劣化は除く)。
そのため、お部屋の傷・汚れなどを確認するのが退去立会いです。立会いが終わってから、入居当時にもらった鍵と複製した鍵があれば、その鍵もすべて返却します。物件によっては、退去立会いが任意であったり、そもそもなかったりすることがあります。その場合は、退去後に管理会社やオーナーが部屋の中を確認します。
そして後日、敷金からクリーニング費用など必要な費用を引いた金額が返金されます。敷金を預けていなかったり、敷金よりも修繕費用が上回ってしまったりした場合は、支払う必要があります。
賃貸の入居日は通常いつごろ決まる？
そもそも"入居日"とは何の日にちを指すのでしょうか？ 一般的に、不動産会社の間では入居日を「家賃の発生する日＝賃料発生日」という意味で使用しています。
賃貸借契約書や重要事項説明書には、必ず契約期間が記載されるので、日にちを確定させなければなりません。上述した通り、不動産会社は審査が通ってから契約書類の作成に入ります。つまり、契約書類は入居日が確定しないと作成できないのです。
空室の物件であれば、審査が通ってから遅くとも2週間後から家賃が発生してしまうことが多いでしょう。不動産会社は、審査が通った段階で希望の入居日を聞きますが、2～3日経っても決まらない場合は不動産会社から入居日を指定されることがあります。
希望の入居日がある場合は、申込みの段階から不動産会社へ相談しておきましょう。
退去日に合わせて、入居日は調整してもらえる？
先程、審査が通ってから遅くとも通常2週間後から家賃が発生すると記載しました。中には、新しい物件が決まらないと現在住んでいるアパートの解約をしにくいという方もいるでしょう。
賃貸借契約書には、解約予告期間が設定されていることがほとんどであり、アパートなど居住用の賃貸借契約では「1ヶ月前」と定めていることが多いです。その場合、新しい物件の審査が通ってから解約を行うと、現在のアパートの家賃が1ヶ月後まで発生してしまいます。当然ながら、家賃の二重払いは避けたいという方がほとんどでしょう。
入居日を延ばせるかどうかはオーナー次第といえますが、まずは不動産会社へ相談してみましょう。空室の物件であれば、1ヶ月以上先に延ばすことは難しいかもしれませんが、相談に乗ってくれることもあります。
入居と退去のタイミングを合わせるには？
それでは、入居と退去のタイミングを合わせるにはどうしたら良いでしょうか？まずは解約日を把握することから始めましょう。その上で、いくつか事例をご紹介します。
1. 空き予定の物件に申込む
現在空室の物件ではなく、これから空く予定の物件を考えてみましょう。空き予定の物件の場合、退去してからクリーニングなどの修繕を行った後に次の方へ貸すことができるようになります。つまり、空き予定の物件は入居できるような状態になるまで時間がかかるということです。
そのため、入居日を遅めに設定したいという方にとっては、現在空室の物件よりも、入居と退去のタイミングが合わせやすいといえます。ただし、空き予定の物件は、今の入居者が退去するまで内見をすることができないのでご注意下さい。
2. フリーレントなどを行っている物件を探す
物件によっては、そのときの状況によって1ヶ月フリーレントなどのキャンペーンを行っていることがあります。その他にも、初期費用が安くなるキャンペーンなどもあります。入居日と退去日がかぶってしまっても、こういった特典がある物件であれば、通常よりも費用が安くなることがあります。
入居日・退去日で気をつけたいこと
現在も賃貸物件に住んでいる方は、賃貸借契約の内容を確認してみましょう。上述した解約予告期間のほかに、更新時期にも注意が必要です。
契約期間を把握していなかったばかりに、タイミングによっては更新料を支払ってから解約となってしまったケースがあります。現在結んでいる賃貸借契約の内容がわかりにくい場合は、管理会社へ問合せてみましょう。
賃貸物件からの住み替えの場合は、入居日を考える際に、現在の住居の解約についても知っておかなければなりません。賃貸借契約の内容をよく確認して、わからなければ不動産会社へ相談してみましょう。
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